宮崎県宮崎市佐土原町下田島字宮本１２２５７番６外(佐土原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
28,400円
2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市佐土原町下田島字宮本１２２５７番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮崎県宮崎市佐土原町下田島字宮本１２２５７番６外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐土原、1,800m |
| 地積 | 331㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
古清水賢一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 古清水賢一 |
|---|---|
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化は見られないが、上記の一般的要因を反映し、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅を主に農地が見られる住宅地域で、地域要因に格段の変化要因は見られないものの、景気低迷に伴い住宅需要が減退していることから、地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は同一需給圏は宮崎市佐土原町の下田島及び下那珂地区の住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める。周辺に農地も残る旧来からの住宅地域であり、小規模開発分譲による宅地供給は多少あるものの、需給は全体的に弱含みである。土地は800万円∼1，000万円程度、新築の戸建ては2，300万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済は、生産・消費等は一進一退の状態にあるが、雇用・企業景況感などに一部明るい材料も見られ、全体としてはやや持ち直しの動きである。 |
富永伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富永伸二 |
|---|---|
| 価格 | 28,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特に目立った地域要因の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は旧佐土原地区の下田島に位置する既成住宅地域である。街路条件及び住環境がやや劣る地域であるが、地価は底値に近づいており、横這い傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧佐土原町一円の住宅地域であり、需要者の中心は旧佐土原町及び新富町並びに宮崎市北部居住者が大半を占める。十分に集積しており、近隣地域内での目立った宅地供給はないものの、周辺地域では住宅分譲地の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地は300㎡程度で800万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | アベノミクス効果等により、株高、円安傾向が続いており、都市部の一部においては地価の反転傾向もあるが、地方経済は未だに軟調傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度0258061 北緯 131度4757735 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
佐土原駅(地価相場 37,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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