宮崎県宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１(佐土原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


13,100円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

宮崎県宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離佐土原、1,800m
地積211㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農家住宅も散在する住宅地域
前面道路の状況南西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

富永伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士富永伸二
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は既存の住宅地域であるが、特に目立った地域要因の変化は見られない。
地域要因の将来予測当地域は旧佐土原地区の一般住宅、及び農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。地価は底値に近く、概ね横這い傾向で、推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宮崎市郊外及び旧佐土原町の市街化調整区域等の住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選好性が強く、他からの転入者は少ない。土地取引件数は低位で推移しており、需給動向は全般的に弱含みである。市場の中心価格帯は土地は200㎡程度で300万円前後、新築の戸建物件は1，500万円前後である。
一般的要因アベノミクス効果等により、株高、円安傾向が続いており、都市部の一部においては地価の反転傾向もあるが、地方経済は未だに軟調傾向である。

鈴木和政氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木和政
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因目立った地域変化はないが、一般住宅地域としての条件が劣り宅地需要減少の影響を受けやすいが、低地価水準のため値動きは鈍い。
地域要因の将来予測当地域は、旧来の農家集落地域に市街化に伴って一般住宅が入り込んだ市街化調整区域内の住宅地域である。街路整備が遅れ住宅環境もやや劣り需要は先細り傾向であるが、低地価水準のため当面は横ばいと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐土原町域を中心とする宮崎市の北部郊外一帯である。その類似地域は、市街化調整区域又は都市計画区域外の農家集落地域に一般住宅が進出した混在地域で、市街化区域内にもこうした類似地域は散見される。当該類似地域では農家住宅の一般住宅への建替や地縁関係者の宅地需要が中心であるが、近年は安価な建売住宅を求めて他地域からの転入者も見られる。
一般的要因大都市部の雇用、所得等の経済環境は好転している反面、地方への波及効果は実感するまでに至っていない。少子高齢化、人口減が進行中である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 32度0257883
北緯 131度4888373

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐土原駅(地価相場 37,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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