埼玉県川越市大字寺尾字河岸原６７番１２(新河岸駅・上福岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


129,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字寺尾字河岸原６７番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を129,000円/㎡としました。

埼玉県川越市大字寺尾字河岸原６７番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市大字寺尾字河岸原６７番１２
住居表示 
価格129,000円/㎡
交通施設、距離新河岸、930m
地積99㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の多い新興住宅地域
前面道路の状況東6.2m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今西芳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士今西芳夫
価格129,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因不動産市場は建築着工件数には波があるものの価格とともに改善傾向にある。一般的要因の変化は直接反映している感は少ない。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模な一般住宅を中心に住宅地域として熟成している。価格形成要因に特段の変化は見られない。したがって当面は現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上線新河岸駅徒歩圏の住宅地域であり、他西武線、JR各線沿線の住宅地域とも代替関係が認められる。需要者は圏域内外を問わず比較的幅広い世代にわたると見られる。市場の需給動向としては、同駅勢圏の中で人気の高いいちょう通り沿線の砂新田1、2丁目と比較して環境面における優位性が乏しく需要は停滞しており取引は少ない。中心となる価格帯は近隣に取引がなくその特定は困難である。
一般的要因人口の微増傾向を背景に徒歩圏内住宅地は堅調、新河岸駅周辺に動きが見られる。対して郊外エリアとの懸隔が目立っている。

巣合勇次氏による調査レポート

不動産鑑定士巣合勇次
価格129,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はなく、駅距離や生活利便性等に問題はないが当該地域の需要は普通程度であり地価動向は概ね横ばいと思料する。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しつつあり、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線新河岸駅を中心に、川越駅、上福岡駅、JR川越線南古谷駅等を最寄駅とする川越市南東部の住宅地域と判断する。主たる需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。最寄駅からも比較的近く、まとまった規模の画地はミニ開発が多く行われる。標準地規模程度の新築戸建住宅の成約水準は、概ね3千万円前後程度と考えられる。
一般的要因イギリスのEU離脱問題など海外経済の不確実性も高まっているものの、東京オリンピック等の要因もあり、緩やかな景気回復が期待されている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8877481
北緯 139度5087285

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)ふじみ野駅(地価相場 170,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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