埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外(新河岸駅・上福岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


153,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外
住居表示 
価格153,000円/㎡
交通施設、距離新河岸、1,000m
地積177㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今西芳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士今西芳夫
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因いちょう通り周辺の潜在的需要は大であるが取引が乏しい。新河岸駅東口の整備の進展に伴い駅近隣の住宅地を中心にやや動きが見られる。
地域要因の将来予測近隣地域は周辺類似地域と共に整った住宅環境を形成している。今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は東武東上線新河岸駅徒歩圏内住宅地を中心に、西武新宿線の南大塚駅やJR川越線の南古谷駅といった各駅勢圏の住宅地とも代替性を有する。主たる需要者は近隣居住者が中心である。最近の取引動向は、環境のよい住宅地の需要は高いものの、宅地開発、建売分譲が少なくなり取引量も減少している。そのため中心となる価格帯についてもその特定が困難である。
一般的要因人口の微増傾向を背景に徒歩圏内住宅地は堅調、新河岸駅周辺に動きが見られる。対して郊外エリアとの懸隔が目立っている。

太幡豊氏による調査レポート

不動産鑑定士太幡豊
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であり、不動産取引はやや活発化している。地価はやや 上昇の傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域であり、今後とも大きな地域要因の変化、変動はないものと思料され、現状を維持しながら推移していくものと思料する。なお、当該地域の地価はもう暫くの間強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上・JR川越・西武新宿線一帯の住宅地域で、概ね川越市一円の範囲。需要者の属性は都心通勤者が主体である。川越・本川越駅より都心寄りでは底堅い需要が認められ、中心部では供給が限られる中で需要が安定している。旧市街中心部に接近しており比較的人気が高い地域となっているものの昨今の土地需要の低迷から取引がやや減少しているものの価格は安定しており平均的新築戸建住宅の中心価格帯は3500万円前後とみられる。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり地域経済には現状において影響はやや存在する。土地需要にも影響されている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8831675
北緯 139度4893168

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)南大塚駅(地価相場 149,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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