埼玉県川越市大字南田島字北田７１２番１１(南古谷駅・新河岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字南田島字北田７１２番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

埼玉県川越市大字南田島字北田７１２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市大字南田島字北田７１２番１１
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離南古谷、1,300m
地積100㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅を中心とする住宅地域
前面道路の状況西4.2m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲野文孝氏による調査レポート

不動産鑑定士仲野文孝
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅の多い住宅地域であり、利便性もやや劣る。地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも、この住環境を維持していくものと予測する。地価は横這い傾向にあるが、先行き不透明感が強い。
市場の特性同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、JR川越線沿線で、概ね川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・ふじみ野市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち、川越市等に居住する1次取得者層及び買替層が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。当該地域の周辺地域では中小の事業所や工場、分譲マンション等も見られる。土地は100㎡程度で1，000万円台前半、新築戸建住宅は土地100㎡程度で2，000万円台中盤が取引の中心である。
一般的要因景気が緩やかな回復基調を維持していることから、概ね不動産市況も横這いから緩やかな上昇傾向を示しているが、先行きに関しては不透明感が強い。

﨡原康善氏による調査レポート

不動産鑑定士﨡原康善
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はありません。
地域要因小規模住宅が外延的に広がり続けると予測します。
地域要因の将来予測小規模住宅で構成された住宅地域で、総額が嵩まないことで市場性は今後も維持されると予測します。
市場の特性同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市の外さいたま市で、需要者の中心は圏内及び都心からの転出者です。南古谷駅圏内に所在し背後の人口増加に伴って戸建市場の拡大が予想されます。低額住宅を希望する1次取得者がターゲットで新築戸建の場合3000万円前後が中心価格となっています。
一般的要因経済環境は景気の踊り場から脱せず設備投資と個人消費は伸びていません。一方、大型投資物件は品薄で取得競争は激しくなっています。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9032323
北緯 139度5080528

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)川越市駅(地価相場 188,000円/㎡)上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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