埼玉県川越市並木新町１１番８外(南古谷駅・新河岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


132,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市並木新町１１番８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を132,000円/㎡としました。

埼玉県川越市並木新町１１番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市並木新町１１番８外
住居表示 
価格132,000円/㎡
交通施設、距離南古谷、370m
地積150㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀口学郎氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口学郎
価格132,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上記要因により、住環境良好な近隣地域の地価も静態的である。
地域要因の将来予測空地も散見されるが区画整然とした住宅地で、今後良好な住環境の住宅地域として徐々に熟成が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、JR川越線沿線で、概ね川越市・鶴ヶ島市・坂戸市の圏域。需要者の中心は30歳台で一次取得者が多い。川越市駅から都心寄りは比較的需要が強く、特に急行停車駅（川越等）においてその傾向が顕著である。緩やかな景気回復に伴う市況の改善等から市内中心部で地価は上昇しているが、郊外部での需要を喚起するほどではない。近隣地域における新築戸建物件の需要の中心は3，000万円程度である。
一般的要因緩やかな景気回復基調で中心部の地価は上昇しているが、郊外部では取引当事者の底値意識の浸透が定着し、価格も横這い傾向のままである。

阿久津裕志氏による調査レポート

不動産鑑定士阿久津裕志
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因南古谷駅の徒歩圏にある街区整備された住宅地で需要は比較的安定しており地価も安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、駐車場等が存する区画整然とした住宅地であり、今後もほぼ現状維持のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR川越線、東武東上線、西武新宿線沿線の各駅を最寄駅とした川越市内に存する住宅地の圏域。需要者の中心は、川越市内に居住する1次取得者層及び買替層が多いが、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。当該地域はJR川越線沿線に存するが、駅徒歩圏で街区及び街路が整備された住宅地となっており需給は比較的安定的に推移している。土地は150㎡程度では2，000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調のなか先行き不透明感があり、川越市内の住宅地の地価は二極化傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9016411
北緯 139度5167269

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)川越市駅(地価相場 188,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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