埼玉県川越市大字藤間字南開発８９０番６外(上福岡駅・新河岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字藤間字南開発８９０番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

埼玉県川越市大字藤間字南開発８９０番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市大字藤間字南開発８９０番６外
住居表示 
価格161,000円/㎡
交通施設、距離上福岡、800m
地積117㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が密集する既成の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲野文孝氏による調査レポート

不動産鑑定士仲野文孝
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏であるが、北西側に下り傾斜しており、隣接するふじみ野市側のUR跡地開発区域に比し、環境条件等が劣る。地価は横這い傾向。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも、この住環境を維持していくものと予測する。地価は横這い傾向にあるが、先行き不透明感が強い。
市場の特性同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、JR川越線沿線で、概ね川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・ふじみ野市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち、川越市等に居住する1次取得者層及び買替層が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、街路条件及び環境条件等はやや劣る。土地は120㎡程度で1，000万円台後半、新築戸建住宅は土地100㎡程度で3，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因景気が緩やかな回復基調を維持していることから、概ね不動産市況も横這いから緩やかな上昇傾向を示しているが、先行きに関しては不透明感が強い。

黒住明央氏による調査レポート

不動産鑑定士黒住明央
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、大きな変化はなく、需給とも安定的に推移し、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化はなく、概ね現状の環境を維持していくものと予測する。景気動向の影響等により、地価は当面の間横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、JR川越線沿線で、概ね川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・ふじみ野市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の川越市、ふじみ野市に居住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。当該地域は駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、需給は概して安定的に推移している。土地は120㎡程度で2，000万円前後、新築戸建住宅は土地100㎡程度で3，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因都心30㎞圏、県南西部の中核都市で、人口はほぼ横這いから微増で推移し、住宅市場は全般に堅調であるが、市街地周縁部では弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8746912
北緯 139度5045823

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)ふじみ野駅(地価相場 170,000円/㎡)南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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