埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外(上福岡駅・ふじみ野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


233,000円

2017年01月01日に行った埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外(埼玉県ふじみ野市上福岡５−３−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を233,000円/㎡としました。

埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
住居表示上福岡５−３−２５
価格233,000円/㎡
交通施設、距離上福岡、250m
地積152㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒住明央氏による調査レポート

不動産鑑定士黒住明央
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅には近いが、商業地域としての熟成度は高くなく、目立った変化も認められない。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測駅至近に位置しながらも、低層店舗のほか住宅等も見られ、商業地域としての熟成度は低く、今後も大きな変化は予測し難い。景気動向の影響等により、地価は当面の間横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねみずほ台駅から川越市駅周辺の商業地域。需要者の中心は、店舗・事業所等の自己利用を目的とする個人又は法人の事業者である。駅には近いものの商業施設集積の程度は低く、需要は強くない一方で、供給も少ない。取引される土地の規模はまちまちであるため、中心となる価格帯を把握することはできない。
一般的要因都心30㎞圏のベッドタウンであり、商業の規模は小さく、また商業中心の郊外化が進んでいる。

堀口剛氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口剛
価格234,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見られない。
地域要因商業地としての地域需要には弱含みの部分が見られるも、周辺の土地利用の活性化の影響を受け、地価は若干の上昇基調を示した。
地域要因の将来予測上福岡駅至近に立地する小売店舗・飲食店舗等を中心としており、地域自体での大きな変化は見られない地域と判断できる。地価は、周囲の土地利用の活性化の影響を受け、若干の上昇傾向を示すものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市・富士見市・三芳町の駅至近の既成の商業地域の圏域である。当該地域は商業集積性に関してはやや弱い部分があり、且つ商業地としての用途の多様性にもやや劣る部分が見られるなど、概して商業地としての需要程度に関してはやや弱含みの地域と判断できる。需要者は中小の法人が中心であるが、一部個人での需要も見受けられる。また、地域内の地積に統一性がないため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因中小企業の多くは将来の経営に陰りを感じているが、大手企業等の景気は改善しつつあり、投資等による商業地への不動産需要に回復が見受けられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8719835
北緯 139度5122928

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)ふじみ野駅(地価相場 170,000円/㎡)新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)南古谷駅(地価相場 154,000円/㎡)鶴瀬駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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