青森県青森市はまなす１丁目４番４９(小柳駅・矢田前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


67,900円

2016年01月01日に行った青森県青森市はまなす１丁目４番４９(青森県青森市はまなす１−１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,900円/㎡としました。

青森県青森市はまなす１丁目４番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市はまなす１丁目４番４９
住居表示はまなす１−１−６
価格67,900円/㎡
交通施設、距離小柳、1,300m
地積1,091㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況郊外型店舗に銀行等も混在する路線商業地域
前面道路の状況北35.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅井康光氏による調査レポート

不動産鑑定士浅井康光
価格67,700円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因交通量の多い路線商業地域である。郊外型大型店との競合により需要は弱含みであるが、地価の底値感から下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測郊外型店舗に事業所等が立地する国道沿いの路線商業地域である。郊外型大型店舗や他の路線商業地域等との競合により需要は弱含みであり、地価は下落幅を縮小しつつも当分下落傾向で推移するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は青森市内の幹線道路沿いの路線商業地域。典型的な需要者は地元資本あるいは全国でチェーン展開を行う大手資本等である。郊外型の大型商業施設やショッピングセンター、路線商業地域間との競争激化等により当地域に対する需要は弱含みな状況である。業種や規模により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復効果の波及は未だ弱いが、緩やかな回復基調にある。地価の下落幅は縮小傾向にあって、宅地需要は徐々にではあるが回復傾向にある。

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格68,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域経済低迷、商業地域の分散化による地域間競争の激化、郊外型大型商業施設との競合等、発展性の乏しい当地域への需要は弱含みにある。
地域要因の将来予測郊外型店舗等の立地する国道沿いの路線商業地域で、現状維持で推移すると予測する。地域経済低迷、郊外型大型商業施設や路線商業地域間の競合等で需要は弱含み、地価は下落（率は縮小）傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市の路線商業地域及び中心商業地域周辺の近隣商業地域。需要者の中心は地元資本の流通業務関連法人や量販店等を広域的に展開している県内外の法人である。地域経済低迷、郊外型の大型商業施設の増加による路線商業地域間の競争激化等で、発展性の乏しい当地域に対する需要は減退傾向にある。業種や画地規模により取引価格がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因景気は回復基調にあるが、地域経済は依然低迷状態で先行き不透明。商業形態の変化で、既存商業地域の衰退傾向は続き土地需要は弱含み。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8270805
北緯 140度793294

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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