青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９(小柳駅・矢田前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,600円

2017年01月01日に行った青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９(青森県青森市岡造道２−１７−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,600円/㎡としました。

青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市岡造道２丁目２３２番６９
住居表示岡造道２−１７−１７
価格37,600円/㎡
交通施設、距離小柳、1,500m
地積230㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格37,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因青森市中心部周辺東部の熟成した住宅地域であり、住宅需要の低迷等はあるが、地価は下げ止まりつつある。
地域要因の将来予測青森市中心部周辺の県立病院に近い熟成した住宅地域であり、青森市内の住宅需要の低迷、人口減少等があるが、地価は下げ止まりつつある。
市場の特性同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30、40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模200∼250㎡、総額が700∼900万円程度の土地、建売であれば土地建物で2500万円程度が中心である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等があるものの、地価の下落傾向は弱まりつつあり、上昇地点もみられる。

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地周辺の開発により新興住宅地の大量供給が続いており、当地域のような既成住宅地においては競争力は相対的に低下しているとみられる。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した住宅地域で、今後とも現状程度で推移するとみられる。周辺の区画整理済地域と比較すると、街路件の悪さから住環境が劣り、市場競争力は劣後するが、地価は底値に近く下げ止まりつつある。
市場の特性同一需給圏は、当市街地東部の住宅地域一円。典型的な需要者は、当市内に居住する一次取得者が中心とみられる。土地区画整理事業による市街地周辺の住宅地の供給圧力の影響もあり、堤川以東、特に明の星通りより東側の既成住宅地域では、需要は弱含みで推移している。このような状況で、土地は200∼250㎡程度で700∼900万円、新築の戸建物件は2000∼2500万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因当市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向、景気は足踏み状態であり、土地取引はスポット的に活発なところを除いては、全般に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8247585
北緯 140度7901916

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

青森県青森市大字松森字佃１７８番１５青森県青森市大字八重田字鶴見６番４青森県青森市大字塩町３２番１青森県青森市大字小柳字桂３５番４１青森県青森市大字八重田字露草１番４６青森県青森市合浦２丁目８番７６外青森県青森市大字三内字稲元７９番８外青森県青森市大字造道字沢田３７番１７青森県青森市自由ケ丘１丁目１０番２０青森県青森市小柳３丁目３８番４６青森県青森市大字造道字磯野４番４９青森県青森市花園２丁目４９２番２０青森県青森市南佃１丁目２５番５青森県青森市港町１丁目１５番２青森県青森市浪打２丁目４９５番４３青森県青森市中佃２丁目２１４番３外青森県青森市大字新城字平岡１６０番１１７６青森県青森市大字矢田前字本泉４５番４１青森県青森市沖館４丁目１５５番３０青森県青森市原別１丁目６番３青森県青森市南佃１丁目２５番４外

参考：近隣駅の地価相場

小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード