青森県青森市自由ヶ丘１丁目１０番２０(小柳駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,300円

2016年01月01日に行った青森県青森市自由ヶ丘１丁目１０番２０(青森県青森市自由ヶ丘１−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

青森県青森市自由ヶ丘１丁目１０番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市自由ヶ丘１丁目１０番２０
住居表示自由ヶ丘１−１０−２０
価格39,300円/㎡
交通施設、距離小柳、350m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地周辺の開発により新興住宅地の大量供給が続いており、中心部から遠い当地域の競争力は相対的に低下しているとみられる。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも閑静な住環境を維持するものとみられる。競合する市街地周辺の新興住宅地の大量供給に加え景気の不透明感もあり、地価はしばらくの間、弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市街地周辺の住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。今後は景気の動向により住宅地需要は変動すると思われるが、市内の土地区画整理事業による住宅地供給が続くなか、当地域の需要は相対的地位の低下により弱含みで推移している。土地は200㎡程度で700∼900万円程度、新築戸建物件は2800万円程度が需要価格帯であると推察する。
一般的要因当市の人口は減少傾向、土地取引は前年同期比で微増、建築着工数は消費増税の反動減から回復したが、取引価格は全般に弱含みで推移している。

桶田邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士桶田邦広
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市東部郊外に位置する新興住宅地域である。特段の変動要因はなく当面は現状を維持すると予測する。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するとみられる。但し、競合する郊外新興住宅地の大量供給等もあり、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市東部郊外の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心である。景気の回復傾向もみられ、市内中心部を中心に地価は下げ止まりつつある。一方、郊外の住宅地域では需要に対し供給が多く買手市場であるため、下落幅は縮小傾向にあるものの、地価の下落が続いている。土地は200㎡程度で総額700∼800万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気の回復基調により、都市部の地価は下げ止まり傾向もみられるが、郊外や郡部では人口減少、高齢化等により需要は依然として減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度81563209999999
北緯 140度7986772

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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