青森県青森市原別４丁目２１番３０(矢田前駅・小柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


25,800円

2016年01月01日に行った青森県青森市原別４丁目２１番３０(青森県青森市原別４−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,800円/㎡としました。

青森県青森市原別４丁目２１番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市原別４丁目２１番３０
住居表示原別４−４−１１
価格25,800円/㎡
交通施設、距離矢田前、700m
地積223㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が残る住宅地域
前面道路の状況北東6.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

島根幹夫氏による調査レポート

不動産鑑定士島根幹夫
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地の利用状況に変化はないが、当地域に対する有効需要は若干回復感が認められ、地価の下落傾向は縮小している。
地域要因の将来予測土地の利用状況は現状維持で推移していくものと考えられるが、明るい兆しが散見されつつある景気動向等から、地価の下落率は縮小していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市郊外の住宅地域である。需要者の中心は青森市及び周辺町村に居住する30代∼40代の中堅サラリーマン勤労者等の1次取得者がほとんどを占める。住宅投資に持ち直し感が認められ、さらに個人消費も底堅い動きを示している等、明るさが見られる地元経済の現状から不動産に対する購買意欲の回復が認められる。土地は200㎡程度で500万円程度、新築の戸建物件は、1，800万円程度が取引の中心を占めている。
一般的要因人口は微減しているものの、景気は緩やかに持ち直しており、さらに個人消費も底堅く推移している等、全体的に明るい兆しが見られる。

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因青森市東部郊外の新興住宅地で、住宅地の供給過剰感等から、需要は低調であり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測今後とも青森市東部郊外の新興住宅地域として推移するものと予測されるが、先行き不透明感からの買い控え傾向や住宅地の供給過剰感等から需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市既成市街地郊外の住宅地域。需要者は青森市内に居住する40歳代前後の1次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。未だ空地の残る市東部郊外の住宅地域であるが、全般的な買い控え傾向に加え、住宅地の供給過剰感から需要は弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地は200㎡前後で500万円程度、新築の戸建物件で1，800万円程度である。
一般的要因住宅地の供給過剰感等から、市全体の不動産市場は低迷しているものの、景気回復の兆しから地価の下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8385686
北緯 140度8090144

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)野内駅(地価相場 28,400円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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