青森県青森市本泉１丁目３２番３６(矢田前駅・小柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,100円

2017年01月01日に行った青森県青森市本泉１丁目３２番３６(青森県青森市本泉１−１３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,100円/㎡としました。

青森県青森市本泉１丁目３２番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市本泉１丁目３２番３６
住居表示本泉１−１３−７
価格40,100円/㎡
交通施設、距離矢田前、900m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設ラセラに近接する生活利便性が良好な住宅地域であるが、青森市の人口減少もあり、住宅需要は低迷している。
地域要因の将来予測大型商業施設や県立病院に近く生活利便性の良好な住宅地域であるが、青森市の人口減少等による住宅需要の低迷から、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市市街地内の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30、40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模200㎡、総額が800万円程度の土地、建売であれば土地建物で2000万円台前半が中心価格帯である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等があるものの、地価の下落傾向は弱まりつつあり、上昇地点もみられる。

森浩一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森浩一郎
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型SC等に近く利便性良好な住宅地域で、当地域に対する有効需要にやや回復感が認められ、地価下落率も縮小傾向にある。
地域要因の将来予測大型SCや県立病院に近く利便性良好な住宅地域で、安定した需要がある。 これまで地域経済低迷の長期化による買い控え等から地価は低調に推移してきたが、景気は回復基調にあり、今後下落率は縮小すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、青森市街地内の住宅地域。 需要者は当市内に居住する30∼40歳代の1次取得者層が中心である。継続的な人口減少や地域経済低迷等の影響でこれまで需要はやや弱含みで推移してきたが、景気の回復基調に伴い、大型SCや県立病院に近く利便性良好な当地域に対する有効需要にもやや回復感が認められる。 土地は150∼250㎡程度で600∼1，000万円、新築の戸建物件は2，100∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因当市の人口は減少、世帯数横這い。景気は緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱めの動きが続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8290251
北緯 140度8038347

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)野内駅(地価相場 28,400円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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