青森県青森市小柳６丁目１４番４５(小柳駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,000円

2016年01月01日に行った青森県青森市小柳６丁目１４番４５(青森県青森市小柳６−９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

青森県青森市小柳６丁目１４番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市小柳６丁目１４番４５
住居表示小柳６−９−１６
価格41,000円/㎡
交通施設、距離小柳、1,100m
地積238㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤俊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊彦
価格41,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。
地域要因 区画整然とした既成住宅地域であるが、一般的要因に記載している理由で、需要は一時より持ち直している。
地域要因の将来予測 区画整然とした既成住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。住宅地の地価は下落傾向で推移してきたが、底値に近づいているため、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、青森市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、青森市に居住する一次取得者が殆どである。景気は、持ち直しており、住宅投資も緩やかに持ち直しており、住宅地の需要は一時より持ち直している。土地の規模は160∼240㎡程度で、価格は500∼1，100万円程度が需要の中心である。
一般的要因 景気は持ち直しており、住宅投資も緩やかに持ち直しており、住宅地の需要は一時より持ち直している。

千葉篤志氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉篤志
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅団地であり、近年良質な郊外住宅地の供給が続いたことで当地域の選好性はやや劣るものの、底値感から需要は持ち直している。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。郊外の新興住宅地域に比べると競争力がやや劣るものの、底値感が鮮明となってきたことから、地価の下落幅は徐々に縮小すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある1次取得者層が中心である。熟成した当地域は他の新興住宅地域に比べると競争力にやや欠けるものの、景気回復局面にあり住宅投資も持ち直していること、底値感が鮮明になってきたことなどから、需給バランスは改善しつつある。土地は180㎡∼250㎡で700万円∼1，000万円程度が需要価格帯である。
一般的要因当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は持ち直しており、土地取引件数及び面積ならびに住宅着工戸数も回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8192119
北緯 140度7879142

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市浪打１丁目４９４番９２青森県青森市大字八重田字露草１番４６青森県青森市小柳３丁目３８番４６青森県青森市大字造道字磯野４番４９青森県青森市南佃１丁目２５番５青森県青森市港町１丁目１５番２青森県青森市浪打２丁目４９５番４３青森県青森市中佃２丁目２１４番３外青森県青森市沖館４丁目１５５番３０

参考：近隣駅の地価相場

小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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