青森県青森市はまなす１丁目３５番１６(小柳駅・矢田前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,400円

2016年01月01日に行った青森県青森市はまなす１丁目３５番１６(青森県青森市はまなす１−１３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,400円/㎡としました。

青森県青森市はまなす１丁目３５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市はまなす１丁目３５番１６
住居表示はまなす１−１３−６
価格43,400円/㎡
交通施設、距離小柳、900m
地積241㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格43,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 居住環境及び利便性良好な住宅地域で、長く続いた地価の下落により値頃感が出てきており、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測 市街地東端に位置する区画整然とした住宅地域であるが、地域内に格別の変動要因はなく現状維持で推移、地価水準は有効需要が完全には回復していないためやや下降傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市市街地中央部及び東部の住宅地域一円。需要者の中心は、青森市内に居住する30∼40歳代の一次取得者で、圏外からの転入は少ない。長く続いた資産デフレの影響等から地価は下落傾向にあるが、景気の底入れから下落幅は縮小傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で総額700万円から1，000万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円から2，500万円程度である。
一般的要因 個人消費、雇用情勢とも緩やかな改善傾向にあり、県内の景気は持ち直しており、住宅地需要はやや回復の兆しが見られる。

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境良好な住宅地域で、住宅地供給が過剰傾向にある中で、当地域の有効需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測商業施設の増加等により生活利便性は高まっており、地価はやや弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市中心市街地周辺の住宅地域。需要者は、青森市に居住する30∼40歳代の1次取得者が中心である。住宅地の供給等が過剰気味である一方、地域経済の長期低迷による買い控えが続いており、不動産市場は買い手市場の状況で推移している。土地は160㎡∼240㎡程度で700万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件は2，200万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因青森市の人口は減少、世帯数は微増で推移している。県内の景気は、持ち直しており、企業の業況感は全体として良好な水準を維持している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8235394
北緯 140度7968216

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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