青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１(小柳駅・矢田前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


10,300円

2016年01月01日に行った青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,300円/㎡としました。

青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
住居表示 
価格10,300円/㎡
交通施設、距離小柳、2,700m
地積511㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域
前面道路の状況北西10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格10,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因青森市郊外の農家住宅地域で、地域経済低迷の長期化から住宅地の需要は弱まっている。
地域要因の将来予測青森市南東部郊外の農家住宅地域で、郊外住宅地に対する不動産需要の減退から地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する農家等の1次取得者層が中心である。近年における市場の需給動向として、地域経済低迷の長期化から宅地の需要は減少している。取引価格は画地規模や取引形態によりまちまちで、市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因青森市の人口は減少、世帯数は微増で推移している。県内の景気は、持ち直しており、企業の業況感は全体として良好な水準を維持している。

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格10,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅としての新規需要の見込めない農家住宅地域であり、農業収入の低迷等から、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測昭和大仏南西側の戸崎、桑原地区の農家住宅地域であるが、農家住宅としての新規需要は低く、人口減少、農業所得の低迷等を背景とし、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は農家の世帯分離に伴う一次取得者（分家住宅）が中心である。農業所得の低迷等を背景とし、土地需要は低迷している。土地需要の中心は画地規模500㎡、総額が500万円程度であり、新築建売住宅の取引は見られず、土地建物としての中心価格帯は明確ではない。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等により、景気回復のきざしもみられるが、一部を除き地価の下落傾向は継続している。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度81244950000001
北緯 140度8119289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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