青森県青森市大字八幡林字熊谷７０番２(矢田前駅・野内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


11,100円

2016年01月01日に行った青森県青森市大字八幡林字熊谷７０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,100円/㎡としました。

青森県青森市大字八幡林字熊谷７０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字八幡林字熊谷７０番２
住居表示 
価格11,100円/㎡
交通施設、距離矢田前、1,700m
地積730㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況在来の農家住宅に一般住宅が混在する地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

森浩一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森浩一郎
価格11,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道背後至近に位置するが発展性に乏しい農家住宅地域で、元々需要が少ないうえに農家所得の減少等から住宅地需要は引き続き減少している。
地域要因の将来予測国道4号や商業施設に近く利便性は高いものの、地域経済の長期低迷、とりわけ米価下落などに伴う農家所得の減少等から住宅地需要は減退しており、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青森市の市街化調整区域内の住宅地域。 地縁的選好性が強く、需要者は世帯分離に伴う農家の二男等の1次取得者（いわゆる分家）が殆どである。 地域経済の低迷、とりわけ米の需要減による米価の下落などに伴う農業の長期不振等から需要は減退傾向にある。 土地は700∼800㎡程度で800∼900万円程度までが需要の中心であり、古くからの農家住宅地域であるため新築の戸建物件は見当たらない。
一般的要因景気は基調としては緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化進行、特に農村部では農業の不振等により住宅地需要は依然減退している。

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格11,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 野内川を挟んだ北方において、平成23年に県立高等学校が移転してきているが、需給動向に大きな変動は見られず、需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測 青森市北東方郊外の旧農家集落地域であるが、地域内に格別の変動要因はなく現状維持で推移、地価水準は有効需要の減退で下降傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市内の市街化調整区域又は都市計画区域外に存する住宅地域である。需要者の属性は圏内に地縁を有する農業従事者や兼業農家の分離世帯が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。農家経済の長期低迷及び標準住宅地の値頃感から農家住宅地に対する需要は減退傾向が続いている。地縁的選好性が強い農家住宅地域であるため土地取引は少なく、取引規模、取引価格も区々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因 個人消費、雇用情勢とも緩やかな改善傾向にあり、県内の景気は持ち直しているが、利便性の劣る住宅地需要は引き続き弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8362053
北緯 140度8213079

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)野内駅(地価相場 28,400円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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