山形県上山市十日町８４３番１(かみのやま温泉駅・茂吉記念館前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,900円

2017年01月01日に行った山形県上山市十日町８４３番１(山形県上山市十日町５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,900円/㎡としました。

山形県上山市十日町８４３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県上山市十日町８４３番１
住居表示十日町５−２
価格41,900円/㎡
交通施設、距離かみのやま温泉、600m
地積152㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋本一憲氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本一憲
価格42,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上山温泉を背後に控えるが、温泉利用客の減少で郊外部へ店舗進出が継続し、繁華性は劣る。景気回復の影響を受けつつも、下落基調と予測する。
地域要因の将来予測温泉の利用客や観光客の減少及び郊外のロードサイド店舗・大型店舗への顧客流出により、人通りは少なく繁華性は衰退している。景気の回復傾向の影響を少しずつ受けつつも、今後も下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は上山市及び隣接市町に所在する旧来からの既成商業地域である。市街地周辺部の商業地への選好性が強く、郊外部の大型店舗の影響を受け、下落傾向が続いている。特に代替競争関係が認められる地域は、市中心部の旧来の商業地域で、需要者は中堅・地場企業・個人業者等である。景気の回復傾向の影響を受けつつも、商業地の土地需要は未だ弱く、今後もこの傾向は続くと予測する。価格はばらつきがあり、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因郊外部への店舗進出が継続しており、既成商業地の顧客の流出が見られ、下落基調である。

今田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士今田修一
価格41,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空店舗等も多く見られ、新規開店する店舗等は見受けられず、既成商業地域は衰退傾向にある。
地域要因の将来予測郊外部へ大型店舗の進出が続き、広域的に集客力を増し、市中心部の既成商業地域は衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は上山市を中心に村山地域に存する商業地域。需要者の中心は上山市内の法人や個人事業者であるが、一部は県内全域からの需要者も見られる。需給動向は温泉入込客数の減少や郊外の大型ショッピングセンター等が集客力を増し、中心部の既成商業地域は衰退傾向にあり需給は弱含み。取引自体が少なく、画地規模や取引価格等にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因市街地周辺部の大規模商業施設が広域的に集客力を増し、核となる施設等の存しない既存の商業地域の需要は少ない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度1561615
北緯 140度2775033

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

かみのやま温泉駅(地価相場 30,500円/㎡)茂吉記念館前駅(地価相場 30,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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