青森県弘前市大字鷹匠町１番１(中央弘前駅・弘高下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,600円

2017年01月01日に行った青森県弘前市大字鷹匠町１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,600円/㎡としました。

青森県弘前市大字鷹匠町１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県弘前市大字鷹匠町１番１
住居表示 
価格32,600円/㎡
交通施設、距離弘前、3,000m
地積428㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大・中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森浩一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森浩一郎
価格32,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境、利便性とも良好な住宅地域で、最近は地価も所得水準に見合った水準になり、下げ止まり状態にある。
地域要因の将来予測居住環境良好な古くからの住宅地域だが、規模が大きい画地が多く総額面で割高感があり、これまで需要はやや低調だった。 しかし、最近は所得水準に見合った地価水準になり、当面はほぼ横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、弘前市中心市街地周辺の住宅地域。 需要者は市内に居住する給与所得者や自営業者等が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない。近年郊外の新興住宅地域において優良な住宅地の供給が続き、既成住宅地域への需要はやや低調であったが、最近は所得水準に見合った地価水準になり下げ止まり傾向にある。 土地は350∼450㎡程度で1，100∼1，500万円程度が需要の中心であり、新築戸建物件の供給は殆ど見られない。
一般的要因当市の人口は減少、世帯数は微増。景気は緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱めの動きが続いている。

山本善長氏による調査レポート

不動産鑑定士山本善長
価格32,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模がやや大きく閑静な地域で、総額面で割高感があるものの、医院等の立地もみられる等、用途の多様性を内包し、地価は横ばいで推移。
地域要因の将来予測 古くからの閑静な住宅地域で、画地規模が比較的大きく総額でみれば割高感があるが、近年は医院等の立地もみられ、住環境良好な要因に加え用途の多様性をも内包し地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市中心市街地周辺の住宅地域で、需要者は市内に居住する一時取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は比較的少ないと思われる。住環境良好で閑静な地域を形成しているが、地域経済低迷の影響に加え郊外の新興住宅地の供給が旺盛であり、既成住宅地の需要はやや低調である。土地は430㎡程度で1，400万円前後、新築戸建物件は少ないものの、3，000万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因当市の世帯数は微増（＋0．4％）人口は減少（△0．9％）傾向にあり（12月1日時点）、景気は一部持ち直しつつあるが、地価は全体に低調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度6047989
北緯 140度4568032

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中央弘前駅(地価相場 35,400円/㎡)弘高下駅(地価相場 35,400円/㎡)弘前駅(地価相場 41,850円/㎡)弘前学院大前駅(地価相場 29,900円/㎡)弘前東高前駅(地価相場 35,400円/㎡)聖愛中高前駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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