青森県弘前市大字藤代２丁目９番５(中央弘前駅・弘高下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,000円

2017年01月01日に行った青森県弘前市大字藤代２丁目９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,000円/㎡としました。

青森県弘前市大字藤代２丁目９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県弘前市大字藤代２丁目９番５
住居表示 
価格20,000円/㎡
交通施設、距離弘前、4,100m
地積173㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格19,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岩木川を挟んだ郊外の住宅地域で選好性が劣るうえ、周辺宅地供給過剰感等により需要は弱含みで、地価は下落（率は縮小）傾向で推移。
地域要因の将来予測岩木川付近の閑静な一般住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。地域経済低迷による買控え傾向、郊外の周辺宅地供給過剰感等により需要は弱含みで、地価は下落（率は縮小）傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市西部郊外を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は、当市に居住する30∼40歳代の一次取得者で、圏外からの転入者は少ない。当市郊外において区画整理事業や民間業者による大規模分譲が行われていることなどから全般的に宅地供給が過剰気味で、需給関係は買い手市場の傾向が見られる。土地は200㎡程度で400万円程度、新築の戸建物件は1，800万円前後が需要の中心である。
一般的要因人口は減少、世帯数は増加傾向。景気は回復基調にあり雇用情勢は改善しているが、地域経済は依然低迷状態で土地需要は全般的に低調。

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格20,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域での土地取引は非常に少ないが、岩木川左岸の地域での需要は特に低調で、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域として、今後も現環境を維持するとみられる。市内住宅地は商業施設に近接した東部の城東地区が圧倒的人気で、当該地域の競争力は相対的に低下、地価は下落幅を縮小しつつも下落基調が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は弘前市北西部郊外の住宅地域。需要者は市内在住の一次取得者が中心で、圏域外からの転入は少ない。市街地周辺の特に南部、東部地区で区画整理済の優良住宅地が大量供給されたこと等から、当該圏域の市場競争力は低下している。このような状況で、土地は規模が200㎡前後で300∼400万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度までが需要の中心とみられる。
一般的要因当市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向、景気は足踏み状態であり、土地取引はスポット的に活発なところを除いては、全般に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度61324219999999
北緯 140度4522168

参考：該当物件周辺マップ

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青森県弘前市大字茂森町８６番２ほか１筆青森県弘前市大字浜の町西３丁目２番６ほか１筆青森県弘前市大字袋町４５番青森県弘前市大字小人町３４番４青森県弘前市大字茂森新町４丁目２番３青森県弘前市大字和徳町３１番２ほか２筆青森県弘前市大字栄町３丁目５番８内青森県弘前市大字清水３丁目１１番９青森県弘前市大字上鞘師町１６番１青森県弘前市大字駅前２丁目８番１４外青森県弘前市大字城西３丁目８番９青森県弘前市大字藤代４丁目４番２青森県弘前市大字駒越町１４番２外青森県弘前市大字塩分町２０番青森県弘前市大字藤野２丁目３番１

参考：近隣駅の地価相場

中央弘前駅(地価相場 35,400円/㎡)弘高下駅(地価相場 35,400円/㎡)弘前駅(地価相場 41,850円/㎡)弘前学院大前駅(地価相場 29,900円/㎡)弘前東高前駅(地価相場 35,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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