静岡県伊東市幸町４７６番２０外(伊東駅・南伊東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
76,100円
2017年01月01日に行った静岡県伊東市幸町４７６番２０外(静岡県伊東市幸町４−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊東市幸町４７６番２０外 |
| 住居表示 | 幸町４−１３ |
| 価格 | 76,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊東、800m |
| 地積 | 133㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、アパート等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 76,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 顧客及び自動車の通行量の減少した既成商店街であり、郊外部に大型店が出店したため、衰退傾向が長期化しており地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型店等の出店により衰退傾向が顕著な既成商店街であり、特段の変動要因は認められず当面現状のままであり、店舗需要は見込めないが周辺住宅地と価格差がないことから、地価はやや下落程度と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊東市を中心に隣接市町の商業地域。需要者の中心は伊東市内の法人及び個人事業主であり、繁華性の高い幹線道路沿い、駅周辺には圏外からの資本流入も見込める。繁華性の減少が顕著な旧来からの既成商業地域であり新規店舗用地の需要はほぼ期待できないが、住宅地としての需要は見込める。ただし、供給が少なく取引は低調である。取引が行われる場合には、債務整理等を伴う中古物件が多いことから、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 地域経済の中心である観光業は回復傾向にはあるが、依然としてやや力強さに欠け、人口減少も加わり、地価は弱含みに推移している。 |
柳田毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳田毅 |
|---|---|
| 価格 | 76,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの商業地域で、顧客の高齢化や商圏の購買力低下等により不動産需要は引き続き弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 商店主の高齢化や大型店への顧客流出等により店舗の減少傾向が続く旧来からの商店街であり、今後は住宅等の混在の程度が高まるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊東市内の近隣商業地域が中心である。需要者は伊東市に地縁を有する個人事業主、中小法人が主体である。地域の人口減少や高齢化の進行、購買力の低下等を背景に地元住民を顧客とする市内の商業地の収益性は厳しい状況にある。しかしながら、長期間価格下落が続いたこと、売り物件も殆ど見られないこと等から大幅な地価下落は生じていない。近隣地域における成約事例は稀で、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 |
| 一般的要因 | 伊東市は高齢化の進行と人口減少傾向が続いており宅地需要は弱含み。観光客数は回復傾向にあるものの、地価に及ぼす影響は小さい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9674281 北緯 139度0915785 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県伊東市松原字小沢８０４番６静岡県伊東市湯川１丁目１２２番３静岡県伊東市鎌田字下方３５６番静岡県伊東市松原字八津６６９番１５静岡県伊東市湯川１丁目１２７番２静岡県伊東市竹の内２丁目９１番１６外静岡県伊東市弥生町５２４番７静岡県伊東市桜ガ丘１丁目１５７番２静岡県伊東市音無町５６番２外静岡県伊東市東松原町２４５番２外静岡県伊東市吉田字阿原５８７番２静岡県伊東市大原３丁目１２７番静岡県伊東市静海町５６２番
参考：近隣駅の地価相場
伊東駅(地価相場 66,850円/㎡)南伊東駅(地価相場 70,700円/㎡)川奈駅(地価相場 73,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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