静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外(伊東駅・南伊東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
70,700円
2017年01月01日に行った静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊東市松原字八津６６９番１５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 70,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊東、400m |
| 地積 | 179㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、保養所、事務所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
興津康博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 興津康博 |
|---|---|
| 価格 | 70,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の格別な変動は見られない。 |
| 地域要因 | JR伊東駅に近い一般住宅、アパート、旅館も見られる山裾の住宅地域で、土砂災害警戒区域指定に伴う影響が徐々に認識されつつあり、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅、アパートや旅館等も見られるJR伊東駅に近い山裾の住宅地域で、利便性にやや優位性が認められるが、住宅地として既に熟成しており当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、伊東市内の市街地及び郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、当圏域内の30∼40代の1次取得者が中心のほか首都圏在住者も見られる。同一需給圏内では、農地の宅地転用や小規模分譲地が一部に見られるが沼津市等の都市部と比べると格段に少なく、郊外の別荘を除く建売住宅、中古戸建住宅の供給も少ない。需要の中心価格帯は、180㎡前後の土地で800万円∼1300万円、新築戸建住宅で2300万円∼2800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 70,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 伊東駅、商業施設が徒歩圏内であり、生活利便性に優れるため、底堅い需要が認められるが、人口減少により地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 伊東駅及び商業施設が徒歩圏内にある生活利便性に優れた既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状のままであり、需給は概ね均衡しており地価はやや下落程度で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊東市を中心に隣接する市町の住宅地域である。需要者の中心は市内在住者及び伊東市への通勤者である。伊東駅との接近性に優れた既成住宅地域であり、災害リスクは懸念されるが、伊東駅が徒歩圏内である生活利便性に優れた宅地供給が少ないため、需給は均衡している。中心となる価格帯は、土地が150㎡程度で800∼1，200万円前後、新築戸建住宅で2，200∼3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 地域経済の中心である観光業は回復傾向にはあるが、依然としてやや力強さに欠け、人口減少も加わり、地価は弱含みに推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9708026 北緯 139度0892285 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県伊東市湯川１丁目１２２番３静岡県伊東市鎌田字下方３５６番静岡県伊東市幸町４７６番２０外静岡県伊東市松原字八津６６９番１５静岡県伊東市湯川１丁目１２７番２静岡県伊東市竹の内２丁目９１番１６外静岡県伊東市弥生町５２４番７静岡県伊東市桜ガ丘１丁目１５７番２静岡県伊東市音無町５６番２外静岡県伊東市東松原町２４５番２外静岡県伊東市吉田字阿原５８７番２静岡県伊東市大原３丁目１２７番静岡県伊東市静海町５６２番
参考：近隣駅の地価相場
伊東駅(地価相場 66,850円/㎡)南伊東駅(地価相場 70,700円/㎡)宇佐美駅(地価相場 66,850円/㎡)川奈駅(地価相場 73,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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