愛媛県西条市樋之口字實門９８番５(伊予西条駅・石鎚山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,200円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市樋之口字實門９８番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,200円/㎡としました。

愛媛県西条市樋之口字實門９８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市樋之口字實門９８番５
住居表示 
価格52,200円/㎡
交通施設、距離伊予西条、2,200m
地積234㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川裕康氏による調査レポート

不動産鑑定士石川裕康
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地域として比較的良好な住環境を維持している。地域要因に変動はないが、一般的要因の影響により地価は弱含みの状態にある。
地域要因の将来予測当該地域は、西条市中心部に近い住宅地として、今後とも現状を維持するものと予測する。西条市中心部の住宅地価は、需給が比較的堅調ながらも景気の先行き不透明感から緩やかな下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は概ね旧西条市の中心部に近い標準住宅圏域一円である。需要者の中心は同地域内に居住の30代∼40代の1次取得者が多い。同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内における宅地供給は8∼10区画の小規模分譲地が散見される程度であるが、売れ行きは比較的堅調である。土地は900∼1，300万円程度、新築戸建物件は2，500∼2，800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因県内経済はやや持ち直しつつあり、製造業を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定しているが、先行きの不透明感は未だ払拭できていない。

山口貴弘氏による調査レポート

不動産鑑定士山口貴弘
価格52,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 市内中心部の住宅地として特に要因変化は認められない。人気の小学校区に存し、需給動向は概ね安定傾向にある。
地域要因の将来予測市内中心部の居住環境良好な住宅地として、今後も現状を維持するものと思料する。地価はやや弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、西条市のうち、概ね旧西条市中心部の標準住宅地域である。需要者の中心は、西条市居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。人気の高い小学校区に存し、需給動向は概ね安定している。土地は1000万円前後、新築の戸建物件は2500万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因 基幹産業の業況は比較的堅調。住宅地地価は下落が続いているものの、下落率は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9139552
北緯 133度1710481

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)石鎚山駅(地価相場 53,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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