愛媛県西条市明屋敷字滋巷４５０番８(伊予西条駅・石鎚山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,400円
2017年01月01日に行った愛媛県西条市明屋敷字滋巷４５０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県西条市明屋敷字滋巷４５０番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊予西条、1,700m |
| 地積 | 176㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊島龍也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊島龍也 |
|---|---|
| 価格 | 57,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。人気のある西条小学校区に位置するが、地価は緩やかに下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。比較的堅調な土地需要に支えられており、地価の下落はは緩やかに推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧西条市中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は西条市内に居住する30∼40代の一次取得者である。近隣地域は西条市中心部に位置しており、整然とした街並みが形成され居住の快適性及び生活利便性が高く、人気が高い。土地需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯（総額）は、規模が180㎡程度で1，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 西条市の基幹産業である製造業等は概ね安定しているが先行き不透明感が依然として強い。市域の不動産需要は全体的に弱い傾向にある。 |
石川裕康氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川裕康 |
|---|---|
| 価格 | 57,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 西条市中心部に位置し、比較的良好な住環境・利便性を維持している。地域要因に特段の変動はなく、地価は緩やかな下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内中心部の戸建住宅が多い住宅地域で、今後も現状の居住環境が維持されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西条市中心部の住宅地域一円。近隣地域の価格形成に直接的な影響を及ぼす地域は、西条小学校区を中心とする住宅地域。需要者の中心は同圏域内に居住する30∼40歳代の一次取得者が中心である。市内中心部に存し、居住の快適性及び利便性が高く居住環境が優るため、人気は高い地域である。当圏域の宅地供給は小規模開発が散見される程度。土地で800∼1100万円程度、新築戸建物件で2500万円前後が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済はやや持ち直しつつあり、製造業を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定しているが、先行きの不透明感は未だ払拭できていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9219075 北緯 133度1790559 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)石鎚山駅(地価相場 53,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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