愛媛県西条市古川字新田甲３８９番４(伊予西条駅・石鎚山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,300円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市古川字新田甲３８９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,300円/㎡としました。

愛媛県西条市古川字新田甲３８９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市古川字新田甲３８９番４
住居表示 
価格52,300円/㎡
交通施設、距離伊予西条、2,400m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格52,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部に近い利便性の良好な住宅地域であり、潜在的な住宅地需要は底堅く相対的な需給バランスから地価下落率は低い状況にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後も現況の住宅環境が維持されて行くものと思料する。人気の高い小学校区の住宅地域であり、地価水準は当面緩やかな下落に止まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西条市中心部における神拝、西条小学校区内の戸建住宅地域であると判断した。需要者の中心は同地域内に居住している30∼40才代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の分譲地が主体であり、現在も堅調な供給が見られる。住宅地としての人気度は西条市内では高い事もあり、宅地供給と需要力はほぼ拮抗状況にあり、地価水準も横這い乃至は僅かの下落に止まっている。需要の中心は宅地総額で800∼1200万円程度である。
一般的要因地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。

豊島龍也氏による調査レポート

不動産鑑定士豊島龍也
価格52,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。旧西条市中心部に比較的近い住宅地であるが、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。地価は緩やかな下落を続けるが、底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧西条市中心部から西部にかけての住宅地域である。需要者の中心は、西条市在住で30∼40代の一次取得者である。近隣地域は街区が整然としており、比較的居住環境が高い。土地需要は底堅いが、人口減少や高齢化、景気動向を反映して、地価は緩やかに下落している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額800∼1，000万円程度であると思料する。
一般的要因西条市の基幹産業である製造業等は概ね安定しているが先行き不透明感が依然として強い。市域の不動産需要は全体的に弱い傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9195105
北緯 133度1811697

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)石鎚山駅(地価相場 53,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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