愛媛県西条市新田字北新田２１６番１４(伊予西条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,100円
2017年01月01日に行った愛媛県西条市新田字北新田２１６番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県西条市新田字北新田２１６番１４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 53,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊予西条、1,900m |
| 地積 | 149㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多く見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊島龍也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊島龍也 |
|---|---|
| 価格 | 53,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。人気のある西条小学校区に位置するが、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。地価は緩やかな下落を続けるが、底堅く推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧西条市中心部近くの住宅地域である。需要者は西条市在住で30∼40代の一次取得者が中心である。近隣地域は幹線道路背後に位置しており商業施設等に近く、生活利便性が比較的高い。土地需要は、比較的堅調であるが、人口減少や高齢化、景気動向を反映して、地価は下落傾向である。需要の中心となる価格帯は、総額で800∼1，200万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 西条市の基幹産業である製造業等は概ね安定しているが先行き不透明感が依然として強い。市域の不動産需要は全体的に弱い傾向にある。 |
渡辺正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺正 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地中心部に近い利便性の良好な住宅地域であり、潜在的な住宅地需要は底堅く相対的な需給バランスから地価下落率は低い状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 特別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。人気の比較的高い住宅地域であり、地価水準は緩やかな下落を続けるが、底堅く推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西条市中心部における神拝、西条小学校区内の戸建住宅地域であると判断した。需要者の中心は同地域内に居住している30∼40才代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の小規模分譲地が主体であり、現在も堅調な供給が見られる。住宅地としての人気度は西条市内では最も高い事もあり、宅地供給と需要力はほぼ拮抗状況にあり、地価水準もやや下落程度に止まっている。需要の中心は宅地総額で700∼1200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9276154 北緯 133度183589 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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