愛媛県西条市大町字新町１６９５番４(伊予西条駅・石鎚山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


110,000円

2016年01月01日に行った愛媛県西条市大町字新町１６９５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

愛媛県西条市大町字新町１６９５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市大町字新町１６９５番４
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離伊予西条、800m
地積438㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上往美氏による調査レポート

不動産鑑定士井上往美
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区の整備が進み、商業店舗の進出も見られるが、消費マインドの回復が遅れているため商況は芳しくない。地価はなお下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は西条市中心部のアーケード商店街と交差する幹線道路沿いで小売店舗が建ち並んでいるが、郊外型の路線店舗進出や後継者不足等、将来の展望は厳しく今後もやや衰退気味に推移して行くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧西条市中心市街地およびその周辺にある商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個人商店主が大半を占める。幹線道路沿いにあって路線商業施設進出の可能性も含まれる場所的優位があるが、いまのところ商業繁華性の減退傾向が続いており、地価はなお下落傾向にある。商業目的による複合不動産の取引はほとんど見られないが、土地は更地換算で11万円／㎡台が取引の指標と見られる。
一般的要因製造業の一部に活況が見られ地場の製造業にも回復の兆しがあるが、先行き不透明で、地価はやや下落幅を縮めながらもいまだ底が見えない。

石川裕康氏による調査レポート

不動産鑑定士石川裕康
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因中心商業地域として、高い繁華性を維持しているが、近接する再開発ビルには空店舗も多い。商業地需要は低く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測近隣地域は店舗・事務所の建ち並ぶ西条市中心部の商業地域である。近隣の再開発事業は完了したが、未だ空き店舗が見られ商業地需要は弱い。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内中心部の商業地域一円である。想定される需要者には県内の法人、個人のみならず県外資本も含まれる。西条市の中心商業地の地価は長引く地価下落による相対的な割安感も出てきているが、市場参加者のマインドが低く商業地需要自体が弱いため、地価は下落傾向で推移している。取引きの価格帯はまちまちであり、その件数も少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状態に有る。
一般的要因県内経済はやや持ち直しつつあり、製造業を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定しているが、先行きの不透明感は未だ払拭できていない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9140336
北緯 133度1836265

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)石鎚山駅(地価相場 53,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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