愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４(伊予西条駅・石鎚山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,800円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,800円/㎡としました。

愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市西泉字戊新田甲９番４
住居表示 
価格19,800円/㎡
交通施設、距離伊予西条、4,000m
地積381㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格19,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部からやや遠い農家集落としての特性が強く、人口の減少傾向も強く住宅地需要力は弱い。依然としてやや強含みの地価下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、農家集落地域としての特性が強く、今後も現況の住宅環境が維持されて行くものと思料する。土地需要力は弱い地域である事から、地価水準は暫くは下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は西条市郊外部における戸建住宅地域であると判断した。近隣、周辺地域は農家集落的特性が強く、需要者の中心は同地域内に居住している30∼40才代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の分譲地は殆ど無く、既存の中古建物等の売買が主体である。住宅地としての人気度が低い事もあり需要力は弱く、西条市内では地価水準もやや強含みの下落傾向となっている。需要の中心は宅地総額で500∼800万円程度である。
一般的要因地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格19,900円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地域要因に特段の変動はない。地域は農家集落地域の色合いを有する住宅地域で、土地利用度が低く土地需要も乏しく地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する戸建住宅地域であり、今後も現況の住環境のもと、同様の利用状況が維持されていくものと予測する。地価は当面下落傾向で推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏は西条市西部郊外部の住宅地域一円。近隣地域及びその周辺地域は農地が広がる中に農家集落地域の色合いを有する住宅地域であり、土地利用度が低いゆえ、土地需要は弱く土地取引も少なく、ゆえに中心的な需要者の特性は見出し難く地価の下落も続いている。近隣地域及びその周辺地域における市場の中心的な価格帯を見い出すことも困難な状況ではあるが、概ね120坪程度の土地で総額700万円∼800万円程度が中心的な価格帯であると推察する。
一般的要因西条市の基幹産業である製造業等には回復傾向が見られるが先行きの不透明感は強い。地域経済も先行き不透明な状況で地価は依然下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9195105
北緯 133度1811697

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)石鎚山駅(地価相場 53,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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