愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４(伊予西条駅・石鎚山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,500円
2017年01月01日に行った愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県西条市福武字出晴甲８９０番３４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊予西条、2,200m |
| 地積 | 192㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.3m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺正 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における住宅地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 西条市郊外部の戸建住宅地域として今後とも現状を維持するものと予測する。西条市郊外部の住宅地価格は、宅地需要と供給が概ね拮抗状況にあり地価水準の下落傾向も緩やかになるものと判断した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西条市東部郊外における大町、飯岡小学校区内の戸建住宅地域であると判断した。需要者の中心は同地域内に居住している30∼40才代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の小規模分譲地が主体であり、既存の中古建物の売買は比較的少ない。住宅地としての人気度はやや低い事もあり、宅地供給と需要力はほぼ拮抗状況にあり、地価水準もやや下落程度に止まっている。需要の中心は宅地総額で600∼900万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。 |
石川裕康氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川裕康 |
|---|---|
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外部の閑静な住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。住宅地需要の二極化の傾向もあり、地価は緩やかな下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 西条市郊外部の戸建住宅地域として今後とも現状を維持するものと予測する。西条市郊外部の住宅地価は、宅地需要の減退及び先行き不透明感もあり下落傾向が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね旧西条市東部郊外の戸建住宅を中心とする圏域。近隣地域の価格形成に直接的な影響を及ぼす地域は福武、明神木地区等の住宅地域。需要者の中心は同地域内に居住の30∼40代の1次取得者が多い。同一需給圏内における宅地供給は小規模分譲地が散見される程度であるが、売物件の市場滞留期間はやや長期化の傾向も見られる。土地は500∼800万円程度、新築戸建物件は2，300万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済はやや持ち直しつつあり、製造業を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定しているが、先行きの不透明感は未だ払拭できていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9195105 北緯 133度1811697 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊予西条駅(地価相場 53,100円/㎡)石鎚山駅(地価相場 53,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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