東京都八王子市中野上町１丁目３９１９番４外(西八王子駅・八王子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


139,000円

2016年01月01日に行った東京都八王子市中野上町１丁目３９１９番４外(東京都八王子市中野上町１−３２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。

東京都八王子市中野上町１丁目３９１９番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都八王子市中野上町１丁目３９１９番４外
住居表示中野上町１−３２−２０
価格139,000円/㎡
交通施設、距離八王子、2,600m
地積184㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南西8.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸川研治氏による調査レポート

不動産鑑定士丸川研治
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの商業地域であるが、依然として小規模店舗の需要は弱く、大きな変動要因は見られない。
地域要因の将来予測低中層の店舗併用住宅等が見られる路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす要因は見られず、地価は横ばいに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八王子市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域あるいは住商混在地域である。主な需要者は市内及び周辺地区の地縁性を有する中小事業者等が中心である。ライフスタイルや流通体系の変化等を背景に店舗需要は低迷しており、背後の住宅地との価格差は縮小傾向にある。地価は概ね横ばいとなっており、中心価格帯は規模により幅はあるものの数千万円までが多く、13万円／㎡から15万円／㎡程度である。
一般的要因景気回復期待等により、一部利便性の優れる地域において宅地需要は回復傾向にあるが、全体として地価は概ね横ばいに推移している。

五明新太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士五明新太郎
価格139,000円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因はなく、優劣および競争力の変動もみられなかった。
地域要因郊外の路線商業地域として、地域要因に大きな変動はなく、今後も商業性はあまり期待できない。
地域要因の将来予測店舗併用住宅を主体とした路線商業地域として街並みはほぼ出来上がっており、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は概ね横ばいで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、八王子市内における幹線道路沿い商業地域若しくは住商混在地域。主な需要者は、当該地域に関係性を有する中小事業者等。幹線道路沿いの事業用地に対する店舗事務所需要は、収益力が低く総じて弱い。また幹線道路沿いの小売店舗が戸建住宅に用途転換するケースも見られる。取引規模はまちまちであるが、殆どの取引は土地値で2，000万円∼3，000万円程度までが多く、需要の中心となる価格帯は、1㎡当たり13∼15万円台である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調だが中国の景気減速を受け先行きに不透明感がある。地価は概ね横這い傾向であるが一部微増又は弱含み傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6684004
北緯 139度3221828

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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