福岡県北九州市小倉南区湯川新町１丁目３５１番２外(安部山公園駅・石田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,200円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区湯川新町１丁目３５１番２外(福岡県北九州市小倉南区湯川新町１−１７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,200円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区湯川新町１丁目３５１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区湯川新町１丁目３５１番２外
住居表示湯川新町１−１７−１１
価格50,200円/㎡
交通施設、距離安部山公園、1,200m
地積261㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大川弘太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大川弘太郎
価格50,100円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因近隣地域は、街路の配置及び連続性等がやや劣る住宅地域であり、新規分譲地との競合等により、住宅地需要にやや弱さが見られる。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移するものと思料され、地価は回復感が広がっている。
市場の特性同一需給圏は、小倉南区内に形成された住宅地域。区内住宅地の地価は、住宅ローン金利の低水準、長期下落による値頃感等を背景として回復感が広がっている。近隣地域は、街路の配置及び連続性等がやや劣る住宅地域であり、マンション及び新興住宅団地等との競合により需要に弱さが見られる。周辺では、ミニ開発も見られるが、中古物件が取引の中心であり、価格帯は1，500万円前後、需要者は都心部へ通勤する戸建志向の強いエンドユーザーが中心。
一般的要因不動産市場は金融緩和等により投資マネー流入が続いており、投資利回りは低下傾向。都心回帰の中、選別・二極化が進行。南区の人口は横這い基調。

羽田成利氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田成利
価格50,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、街路が狭く、行き止まり路も見られるが、小倉北区に近接し、住宅地需要は旺盛である。
地域要因の将来予測戸建住宅等の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には小規模の分譲住宅地が形成されている。地価は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需要圏は、小倉南区において一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、小倉北区と隣接する。需要者の中心は、北九州市内に勤務する個人等である。当該地域は希少性の面から比較的人気があり、ミニ開発が活発である。住宅需要は堅調で、土地取引の中心価格帯は、1000∼1500万円程度と判断される。
一般的要因小倉南区は、人口微減、世帯数微増傾向にあり、高齢化も進んでいる。低金利により需要も底堅く、長期下落による値頃感があり回復基調にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8459748
北緯 130度8947046

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)石田駅(地価相場 58,700円/㎡)競馬場前駅(地価相場 61,300円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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