福岡県北九州市小倉北区霧ヶ丘３丁目１５２０番１１外(城野駅・城野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,300円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区霧ヶ丘３丁目１５２０番１１外(福岡県北九州市小倉北区霧ヶ丘３−４−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,300円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区霧ヶ丘３丁目１５２０番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区霧ヶ丘３丁目１５２０番１１外
住居表示霧ヶ丘３−４−２０
価格61,300円/㎡
交通施設、距離城野、1,300m
地積199㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土橋幸夫氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋幸夫
価格61,300円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因既存の住宅地域で地域内に特段の変動はない。ただ、上記の不動産市況、新興住宅地との競合から弱含みで推移している。
地域要因の将来予測中心部からやや距離のある、共同住宅も見られる既成住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測。土砂災害警戒区域の指定もあり、需要は弱く、地価は下落幅を緩めながらも下落基調と予測。
市場の特性同一需給圏は小倉北区南東部、足立山山麓部の一円の住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁性を有するあるいは市内の企業従事者たる個人、及び地場の業者が殆んどを占める。マンション、アパート等の立地も見られる旧来からの住宅地域であるが、画地配置、規模の状況から居住環境等がやや劣り、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、新規物件は殆どなく、中古物件が主流であるが、中小規模の土地で1000万円程度である。
一般的要因景気は内需関連、公共投資、円安を背景に回復基調。当市の住宅需要は、高齢化人口減少相俟って低迷。但し、コンパクトシティ化で一部底打ち。

境達司氏による調査レポート

不動産鑑定士境達司
価格61,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土砂災害警戒区域に含まれる既成の住宅地域であり、市中心部の分譲マンションや平坦地の分譲住宅より需要が弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測土砂災害警戒区域に含まれる既成の住宅地域である。土地利用状況は、現状維持程度で推移すると見込まれる。分譲マンションや平坦地の分譲住宅より需要が弱く、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区と小倉南区北部の住宅地域である。需要者は、小倉北区及び小倉南区に地縁や勤務地を有する個人が中心である。近隣地域は、土砂災害警戒区域内にあり、地勢に劣っている。周辺地域において規模を小さくし価格を抑えた住宅地が供給されているが、総額2000万円程度、土地内訳は1000万円以内が多い。近隣地域の中心価格帯は、200㎡程度の更地で1200万円∼1300万円程度となっている。
一般的要因景気は緩やかに回復している。雇用情勢は改善している。超低金利が続いている。小倉北区の人口は、ここ1年間概ね横ばいで推移した。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8536267
北緯 130度8967764

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市小倉北区産川町３９番２福岡県北九州市小倉北区下富野５丁目９２７番１６福岡県北九州市小倉北区大字城野字塚原９０３番１内外福岡県北九州市小倉北区足立３丁目３番６福岡県北九州市小倉北区高坊１丁目１６７０番８外福岡県北九州市小倉北区足原２丁目９番１３福岡県北九州市小倉北区片野新町１丁目８０番１福岡県北九州市小倉北区黒原３丁目１０８６番１７外２筆福岡県北九州市小倉北区寿山町４０５番１福岡県北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外１筆福岡県北九州市小倉北区足原２丁目４番５ほか１筆福岡県北九州市小倉南区大字北方字鋲賀ノ上８６７番１４福岡県北九州市小倉南区北方３丁目４５２番福岡県北九州市小倉南区大字石田字成清８３８番福岡県北九州市小倉南区大字葛原字下曾根１３３番１福岡県北九州市小倉南区大字湯川字竹馬９９９番１福岡県北九州市小倉南区大字貫字寺田１１６６番福岡県北九州市小倉南区湯川新町３丁目６９９番７福岡県北九州市小倉南区葛原４丁目４３８番３外１筆福岡県北九州市小倉南区若園２丁目９９番１１福岡県北九州市小倉南区横代東町１丁目９２８番１外７筆福岡県北九州市小倉南区湯川１丁目５１９番１外２筆福岡県北九州市小倉南区石田町１５４８番４外１筆福岡県北九州市小倉南区湯川１丁目４６９番１ほか２筆

参考：近隣駅の地価相場

城野駅(地価相場 65,900円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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