福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４(安部山公園駅・城野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,300円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４(福岡県北九州市小倉南区湯川４−１２−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市小倉南区湯川４丁目１０７３番２４ |
| 住居表示 | 湯川４−１２−１３ |
| 価格 | 64,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 安部山公園、500m |
| 地積 | 175㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西10.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田村常美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田村常美 |
|---|---|
| 価格 | 64,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成度が高い住宅地で地域要因に大きな変動は見られない。土砂災害警戒区域内の傾斜地であることから、選好性はやや劣るが、需要は根強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住宅地であり地域要因に大きな変動は見られない。街路条件は良いものの、傾斜地勢で土砂災害警戒区域内にあるため、需要は相対的に弱く、地価は横這いないし弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR安部山公園駅勢圏及び小倉南区北東部の住宅地である。需要者の中心は小倉北区に通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。近隣地域は、JR駅まで徒歩圏内の緩傾斜地勢で土砂災害警戒区域内に位置する既成住宅地域である。新規開発住宅が少ないため中古物件取引が多く、土地は200㎡程度で1，300万円程度、中古物件で2，000∼2，500万円程度が取引の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 北九州地区の経済は、緩やかに回復している。小倉南区の人口・世帯数は概ね横這い傾向で推移している。 |
境達司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 境達司 |
|---|---|
| 価格 | 64,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜地の高台に位置する既成の住宅地域である。土砂災害警戒区域に指定されており、平坦地の分譲住宅より需要が弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 土砂災害警戒区域に含まれる既成の住宅地域であり、土地利用は現状維持程度で推移すると見込まれる。街路条件は良いが、傾斜地の高台に位置し、平坦地の住宅地域より需要が弱いため、地価は下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小倉南区東部の住宅地域である。需要者は、北九州都市圏に勤務地がある個人が中心である。近隣地域は、街路条件は良いが、傾斜地の高台に位置し、土砂災害警戒区域に指定されている。平坦地の住宅地域より需要が弱いため、地価は下落傾向にある。需要の中心は、200㎡程度の土地で1200∼1300万円程度、中古住宅で2000万円∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復している。雇用情勢は改善している。超低金利が続いている。小倉南区の人口は、ここ1年間概ね横ばいで推移した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度847375 北緯 130度9064865 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)石田駅(地価相場 58,700円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)競馬場前駅(地価相場 61,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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