福岡県北九州市小倉南区湯川新町４丁目７９５番１６(安部山公園駅・石田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,900円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区湯川新町４丁目７９５番１６(福岡県北九州市小倉南区湯川新町４−１８−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区湯川新町４丁目７９５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区湯川新町４丁目７９５番１６
住居表示湯川新町４−１８−２５
価格57,900円/㎡
交通施設、距離安部山公園、700m
地積182㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土橋幸夫氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋幸夫
価格57,900円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因中心部から離れた住宅地域であるが、大規模商業施設に近接し利便性は高い。都心回帰の影響もあるが、根強い需要もあり、地価は底打ち横這い。
地域要因の将来予測郊外の既存戸建住宅地域で、接近性はやや劣るが、大型商業施設に近く生活利便性は良好。当分の間、現状にて推移するものと予測。潜在的需要は根強く、地価は底を打っており、横這い傾向と予測。
市場の特性同一需給圏は、小倉南区東部を中心とするJR日豊本線沿線の住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁を有する者、あるいは北九州都市圏に通勤する勤労者世帯である。既存の住宅団地であるが、大規模商業施設等徒歩圏内にあり、生活利便性は比較的良好であり、潜在的需要が見込める。土地のみで1200万円前後、中古物件付で、2000∼2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は内需関連、円安を背景に回復基調。当市の住宅需要は、高齢化、人口減少相俟って低迷。但し、二極化による選好性で一部底打ち反転も。

境達司氏による調査レポート

不動産鑑定士境達司
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件に問題がない既成の戸建住宅地域である。大規模商業施設に近く、利便性が良いため、需要は堅調であり、地価は安定している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、土地利用は現状維持程度で推移すると予測する。大規模商業施設に近く、利便性が良いため、需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は、小倉南区東部の住宅地域である。需要者は、北九州都市圏に勤務地がある個人が中心である。近隣地域は、既成の戸建住宅地域であり、土地利用状況に目立った変化はないが、大規模商業施設に近く、利便性が良いため、需要は堅調であり、地価は安定している。需要の中心は、200㎡程度の土地で1100∼1200万円程度、中古住宅で2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復している。雇用情勢は改善している。超低金利が続いている。小倉南区の人口は、ここ1年間概ね横ばいで推移した。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8396314
北緯 130度9051258

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)石田駅(地価相場 58,700円/㎡)競馬場前駅(地価相場 61,300円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)下曽根駅(地価相場 51,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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