福岡県北九州市小倉南区八重洲町６０３番２９(石田駅・安部山公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,200円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区八重洲町６０３番２９(福岡県北九州市小倉南区八重洲町１４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,200円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区八重洲町６０３番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区八重洲町６０３番２９
住居表示八重洲町１４−１４
価格53,200円/㎡
交通施設、距離北方、2,000m
地積121㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

都合哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士都合哲男
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。
地域要因の将来予測平坦地に位置する規模の小さなミニ開発団地である。画地規模が小さく住宅地としては見劣りがするが、総額としての市場性に優れる。特段の変動要因が見当たらないことから、現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小倉南区西部に広がる一円の住宅地域。需要者の中心は小倉南区在住、又は小倉南区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。近隣地域は古くに開発された住宅団地であり、日用品などを取り扱う店舗も徒歩圏にあり需要は安定しているが、高速道路の高架が至近にあるため、やや住環境に劣る。小倉南区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で3000万円、土地のみであれば1500万円程度が中心となっている。
一般的要因不動産を取り巻く経済環境は混沌とした状態が続いているが、利便性の高い平坦地においては回復の傾向もみられる。

大川弘太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大川弘太郎
価格53,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因閑静な既成住宅地域であり、新規分譲地及び都心部マンションと競合関係にあるが、値頃感等により需要は持ち直し傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移するものと思料され、地価は回復感が広がっている。
市場の特性同一需給圏は、小倉南区内に形成された住宅地域。区内住宅地の地価は、住宅ローン金利の低水準、長期下落による値頃感等を背景として回復感が広がっている。傾斜地域、街路条件、利便性等が劣る地域は、選好性が劣り、取引価格は低調に推移している。近隣地域周辺では、中古物件が取引の中心であり、価格帯は1，000∼1，500万円程度、需要者は都心部へ通勤する戸建志向の強いエンドユーザーが中心である。
一般的要因不動産市場は金融緩和等により投資マネー流入が続いており、投資利回りは低下傾向。都心回帰の中、選別・二極化が進行。南区の人口は横這い基調。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度840531
北緯 130度8931439

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石田駅(地価相場 58,700円/㎡)安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)競馬場前駅(地価相場 61,300円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)守恒駅(地価相場 61,300円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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