岐阜県岐阜市美島町４丁目３７番(岐阜駅・田神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,900円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市美島町４丁目３７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,900円/㎡としました。

岐阜県岐阜市美島町４丁目３７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜市美島町４丁目３７番
住居表示 
価格82,900円/㎡
交通施設、距離岐阜、3,300m
地積196㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬啓司氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬啓司
価格82,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められず、安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は熟成度の高い住宅地域であり、将来的に大きな変動はないものと思われる。土地需要は比較的堅調であるため、地価も当面は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長良川以北の早田小校区を中心とした周辺の住宅地域を含む一帯である。需要者は市内通勤者等の一次取得者が中心である。周辺には各種学校、公共施設や商業施設が立地しており、生活利便性が高く居住環境が良好な住宅地域であり、地価水準も安定的に推移している。取引の中心価格帯は、土地のみで1200万∼1600万円程度、新築戸建住宅で3500万円程度と把握する。
一般的要因岐阜市人口は微減傾向にあって、生産年齢人口も減少している。住宅建設は、消費税増税後に落ち込んだものの、一部（貸家）は持ち直してきている。

樹下健志氏による調査レポート

不動産鑑定士樹下健志
価格82,900円/㎡
個別的要因特にない
地域要因地域要因については大きな変化は見られず、価格水準が安定しつつあり、比較的安定的に推移するものと思料される。
地域要因の将来予測地域要因に大きな変化は予測されず、今後とも比較的安定的に推移するものと思料される。
市場の特性対象標準地の存する地域の同一需要圏の範囲は、岐阜市川北の既成住宅街一帯の地域である。特に早田校区及びその周辺地区を中心とする長良川以北の地域において代替競争関係が強い。需要者は岐阜市内及び市周辺の地元在住者が大半である。比較的街区が整然としており居住環境は良好な地域であるため、不動産市場は比較的安定的に推移している。新築戸建分譲で総額3，000万円∼4，000万円、土地は1，200万円∼2，000万円程度が中心である。
一般的要因岐阜市の土地需要は、住宅地においては全体的に見て弱含み状況にあるものの一部地域においては横ばい乃至やや上昇の地域も見えつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4366438
北緯 136度7503351

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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