岐阜県岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外(岐阜駅・田神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,400円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

岐阜県岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜県中津川市中津川字上金１１２８番１４外
住居表示 
価格54,400円/㎡
交通施設、距離中津川、650m
地積348㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗等が増えつつある路線商業地域
前面道路の状況北16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

牧野信人氏による調査レポート

不動産鑑定士牧野信人
価格54,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興の路線商業地で、近年見られた店舗等の建設は特に見られない。また、背後が丘陵地のため、地域要因の変化は特にない。
地域要因の将来予測スーパーの進出及び付随する店舗の出店が見られた新興の路線商業地であったが、未利用地も店舗化され、商業地としての熟成を予想する。背後が丘陵地で、開発に限界があり、地価は若干であるが、弱含みを予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR中央本線沿いで、中津川市を中心に、隣接恵那市を包含する商業地域。需要者の中心は、近隣地域では画地規模が広く確保できないため、市内に地縁関係をもつ個人事業者又は法人となる。一連の店舗の進出が完了し、徐々に熟成していくものと予測される。繁華性は弱く、地価はやや弱含み傾向にある。商業地の取引価格は、取引目的、事業規模及び事業業種等により区々であるため、市場での需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因郊外の国道19号に大型スーパーが進出する一方、中津川駅前商業を牽引してきた大型店舗の撤退表明で、周辺の商業地の衰退化の加速が懸念される。

水野亨氏による調査レポート

不動産鑑定士水野亨
価格54,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗の建ち並びが進行中の路線沿いに位置し、徐々に繁華性を増してはいるものの、ファンダメンタルズの低下は否めない。
地域要因の将来予測国道19号地蔵堂交差点から近隣地域西方の北野交差点までの県道6号線沿線では、近年店舗集積が進行しており、今後も未利用地での新規出店が予測されるが、当該交差点間の限られた範囲での集積である。
市場の特性同一需給圏は市内の商業地の取引が限定的であることから、市内の商業地の他、隣接市の商業地も含めた広域的なものとなる。需要者の中心は当市に地縁性を有する個人事業主、リニア景気目的の事業者等であり、当該需要者は事業性を重視して行動すると考えられる。幹線道路沿いに存する比較的規模の大きい土地に関しては、チェーン店への事業用定期借地契約による借地が一般的であり、取引需要は限定的であるため、価格水準を把握しづらい傾向にある。
一般的要因市域に山間部を多く含み、人口減少、高齢化の悩みは抱えているが、中心市街地及びリニア駅予定地周辺は引き続き一定の需要を有している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4232984
北緯 136度7606537

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)細畑駅(地価相場 62,500円/㎡)岐南駅(地価相場 57,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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