岐阜県岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番(岐阜駅・田神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,700円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,700円/㎡としました。

岐阜県岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜県中津川市駒場字上宿道下１０３番
住居表示 
価格24,700円/㎡
交通施設、距離中津川、2,800m
地積228㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保輝氏による調査レポート

不動産鑑定士久保輝
価格24,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落の面影を残す住宅地域で、特に大きな変動は見られず、概ね静態的に推移している。
地域要因の将来予測市の中心部からはやや外れた、周辺に農地も多く見られる既存の住宅地域であり、散発的に住宅が建築される程度で、静態的に推移している。地価水準は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、駒場地区を中心に、広くは苗木地区、中津川地区、千旦林地区等の周辺地域を含む。主な需要者は市内在住の一次取得者層である。需要は多くはないものの、新規に供給される物件があまりなく、他の東濃地域と異なり需給関係は比較的安定している。住宅用地の需要総額は土地75坪程度で600万円程度、土地新築建物の総額では2千万円台半ば程度が見込まれる。市内在住の一次取得者層の減少に伴い地価は弱含みに推移している。
一般的要因土地取引件数は平成24年頃をボトムに穏やかに増加にあるが、高齢化率は30％を超えて増加中であり、人口も減少傾向を続けている。

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地が多く見られるが、住宅等の建築が散発的に行われている程度であり、環境の変化に乏しい。地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測住宅等の建築は散発的で環境の変化に乏しい。当面、現状の住環境を維持するものと予測する。駅から遠く利便性が劣る地域であるため、市場での人気は低い。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は中津川市内のうち、中津地区の郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。中津川駅を中心とする既成市街地の需要は堅調に推移しているが、利便性の劣る郊外住宅地の需要は弱い。加えて、近年は、リニア新駅が予定されている坂本地区の人気が増しており、同地区郊外の新興住宅地への需要の流出も見られる。中心となる価格帯は、土地は250㎡程度で600万円程度、新築戸建ては2，500万円程度である。
一般的要因中津川市の高齢化率は30％を超え、なお上昇している。人口は微減傾向で推移している。平成28年の住宅着工戸数は前年と同水準で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4232984
北緯 136度7606537

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県羽島郡柳津町字小松原４２７番１岐阜県羽島郡柳津町大字佐波字宮裏３８３２番岐阜県岐阜市大字長良雄総字法善６６番ほか１筆岐阜県岐阜市神田町１丁目１０番４岐阜県岐阜市北一色１０丁目１番１０岐阜県岐阜市昭和町１丁目２番岐阜県羽島郡柳津町大字佐波字丸池６０１１番４岐阜県岐阜市長良福江町１丁目４１番岐阜県羽島郡柳津町北塚４丁目８５番外岐阜県岐阜市岩田西３丁目６５４番岐阜県羽島郡柳津町丸野４丁目９３番外１筆岐阜県岐阜市長良西野前１７番３外２筆岐阜県岐阜市又丸町畑４７番１０岐阜県恵那郡福岡町高山字木積沢１９１６番５岐阜県中津川市中津川字太田２４３番１内外岐阜県中津川市中津川字洞田２８２２番１９岐阜県恵那郡付知町字藤山３９４２番３外７筆岐阜県恵那郡蛭川村岩谷１７８２番７岐阜県恵那郡蛭川村字下一色４２９４番４岐阜県中津川市中津川字上金往還上１１８３番３岐阜県中津川市中津川字榧ノ木２６０１番１１外１筆岐阜県恵那郡坂下町坂下字上握３５４９番３外１筆岐阜県恵那郡坂下町坂下字町平８５７番１外１筆岐阜県恵那郡坂下町坂下字町平８６０番９外７筆岐阜県恵那郡加子母村字米野３６２７番４岐阜県恵那郡加子母村字吉金６１２０番１７岐阜県恵那郡加子母村字林垣戸４５３２番１１外１筆岐阜県恵那郡付知町字万場２０３２番５外１筆岐阜県恵那郡付知町字百田９７３０番２外１筆岐阜県中津川市中津川字松田２３６４番１２１０外１筆岐阜県中津川市蛭川字下一色４２９４番４岐阜県中津川市坂下字町平８５７番１外岐阜県中津川市福岡字野中９４４番１８岐阜県中津川市坂下字和合２０６番２外岐阜県中津川市付知町字藤山３９４２番３外岐阜県中津川市馬籠４９９１番岐阜県中津川市坂下字島２３５４番１２岐阜県中津川市坂下字上鐘３４番４０岐阜県中津川市加子母字米野３６２７番４岐阜県中津川市加子母字吉金６１２０番１７岐阜県中津川市付知町字万場２０３２番５外岐阜県中津川市付知町字百田９７３０番２外岐阜県中津川市付知町字小栗山５６４４番岐阜県中津川市田瀬字上田瀬８６番９岐阜県中津川市高山字木積沢１９１６番５岐阜県中津川市蛭川字岩谷１７８２番７

参考：近隣駅の地価相場

岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)細畑駅(地価相場 62,500円/㎡)岐南駅(地価相場 57,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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