岐阜県岐阜市八ツ梅町１丁目５番(岐阜駅・田神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


104,000円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市八ツ梅町１丁目５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

岐阜県岐阜市八ツ梅町１丁目５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜市八ツ梅町１丁目５番
住居表示 
価格104,000円/㎡
交通施設、距離岐阜、1,700m
地積197㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか事務所等も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

深貝哲郎氏による調査レポート

不動産鑑定士深貝哲郎
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地内の住商混在地域から徐々に住宅地域として純化しつつある。
地域要因の将来予測市中心部の熟成した既成市街地で、利便性にも恵まれており今後、特に大きな変化はないと見込まれる。地価は今後横ばい傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は、岐阜市中心部の明郷・徹明・岐阜小の各校区を中心に、中心市街地内の住宅地域・住商混在地域である。需要者は市内・隣接市などにある事業所の勤労者・自営業者のほか、名古屋方面への通勤者などである。最多価格帯は取引規模にもよるが、更地で1800万∼2200万円、土地建物一体で3500万∼3800万円程度と推定される。
一般的要因個人消費・設備投資は、ほぼ横ばい基調。金融緩和に伴う住宅投資の増加も一段落しつつあり、一部地域を除き土地需要に大きな伸びは見られない。

水野隆吾氏による調査レポート

不動産鑑定士水野隆吾
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測岐阜市中心部の既成住宅地域であり、今後大きな変化はないと予測する。人口減少率は市平均より大きく空洞化が進むも、地価は値ごろ感から今後は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内の中心市街地及びその周辺の既成住宅地域である。需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人が中心である。中心市街地にあり、利便性は高いものの、市街地の拡大により、中心市街地の人口は減少傾向にあり、居住者の高齢化も進んでいることから、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1500万∼2500万円程度と把握する。
一般的要因岐阜市の人口は微減傾向にある。住環境が良好な地域を中心に土地需要は回復傾向にあるが、全般に住宅地は弱含みが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4233733
北緯 136度755443

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)細畑駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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