岐阜県岐阜市大字長良字洞２４３５番６２(岐阜駅・田神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,100円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市大字長良字洞２４３５番６２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,100円/㎡としました。

岐阜県岐阜市大字長良字洞２４３５番６２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜市大字長良字洞２４３５番６２
住居表示 
価格50,100円/㎡
交通施設、距離岐阜、7,200m
地積212㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬啓司氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬啓司
価格50,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くに開発された住宅団地であり、地域要因に特段の変化はなく安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は古くに開発された住宅団地であり、住民の高齢化とともに需要は減退傾向にある。地価も当面は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長良川以北の長良東小校区を中心とした周辺の住宅地域を含む一帯である。需要者は市内居住者及び市内通勤者が中心である。住宅地需要が旺盛な長良地区にあって、周辺地域は古くに開発された住宅団地であり、居住者の高齢化等の影響もあって、需要にも減退傾向が見られる。取引の中心価格帯は、土地のみで1000万∼1800万円程度、新築戸建住宅で3000万∼3500万円程度と把握する。
一般的要因岐阜市人口は微減傾向にあって、生産年齢人口も減少している。住宅建設は、消費税増税後に落ち込んだものの、一部（貸家）は持ち直してきている。

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格49,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「三田洞」と共に高度成長期に開発された住宅団地。団地自体のスラム化と環状線に伴う出入りの利便性の低下等が鮮明となっている。
地域要因の将来予測既成の住宅団地として推移してきたが、入居者の高齢化や環状線の配置に伴う交通アクセスの分断などで、「加野団地」などと共に団地自体のスラム化が鮮明。取引きも少なく、地価は下落傾向を強めていくと推察される。
市場の特性同一需給圏は市内「長良」の他「岩崎」、「粟野」など長良川以北の住宅地域全般。需要者の中心は一次取得を目的とする市内勤労者の他買い替え層も見込まれる。手前の周辺地域では小規模開発による住宅供給が見られるが、近隣地域は団地居住者の高齢化が鮮明で、「加野」地区等と共に住宅団地としてのスラム化が目立ち始めている。この為、土地価格も1，000万円程度、中古住宅としても1，500万円までが取引価格の中心と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復の動きが続いているが、消費の持ち直しに足踏みや住宅建設に前年割れが見られる。市況の悪化を懸念する状況も出始めている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4232984
北緯 136度7606537

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県羽島郡柳津町字小松原４２７番１岐阜県羽島郡柳津町大字佐波字宮裏３８３２番岐阜県岐阜市神田町１丁目１０番４岐阜県岐阜市北一色１０丁目１番１０岐阜県岐阜市昭和町１丁目２番岐阜県羽島郡柳津町大字佐波字丸池６０１１番４岐阜県岐阜市長良福江町１丁目４１番岐阜県羽島郡柳津町北塚４丁目８５番外岐阜県岐阜市岩田西３丁目６５４番岐阜県羽島郡柳津町丸野４丁目９３番外１筆岐阜県岐阜市長良西野前１７番３外２筆岐阜県岐阜市又丸町畑４７番１０岐阜県恵那郡福岡町高山字木積沢１９１６番５岐阜県中津川市駒場字松源寺１５０６番７外岐阜県中津川市中津川字太田２４３番１内外岐阜県中津川市中津川字洞田２８２２番１９岐阜県恵那郡付知町字藤山３９４２番３外７筆岐阜県恵那郡蛭川村岩谷１７８２番７岐阜県恵那郡蛭川村字下一色４２９４番４岐阜県中津川市中津川字上金往還上１１８３番３岐阜県中津川市中津川字榧ノ木２６０１番１１外１筆岐阜県恵那郡坂下町坂下字上握３５４９番３外１筆岐阜県恵那郡坂下町坂下字町平８５７番１外１筆岐阜県恵那郡坂下町坂下字町平８６０番９外７筆岐阜県恵那郡加子母村字米野３６２７番４岐阜県恵那郡加子母村字吉金６１２０番１７岐阜県恵那郡加子母村字林垣戸４５３２番１１外１筆岐阜県恵那郡付知町字万場２０３２番５外１筆岐阜県恵那郡付知町字百田９７３０番２外１筆岐阜県中津川市中津川字松田２３６４番１２１０外１筆岐阜県中津川市蛭川字下一色４２９４番４岐阜県中津川市坂下字町平８５７番１外岐阜県中津川市福岡字野中９４４番１８岐阜県中津川市坂下字和合２０６番２外岐阜県中津川市付知町字藤山３９４２番３外岐阜県中津川市馬籠４９９１番岐阜県中津川市坂下字島２３５４番１２岐阜県中津川市坂下字上鐘３４番４０岐阜県中津川市加子母字米野３６２７番４岐阜県中津川市加子母字吉金６１２０番１７岐阜県中津川市付知町字万場２０３２番５外岐阜県中津川市付知町字百田９７３０番２外岐阜県中津川市付知町字小栗山５６４４番岐阜県中津川市田瀬字上田瀬８６番９岐阜県中津川市高山字木積沢１９１６番５岐阜県中津川市蛭川字岩谷１７８２番７

参考：近隣駅の地価相場

岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)細畑駅(地価相場 62,500円/㎡)岐南駅(地価相場 57,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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