香川県坂出市青葉町１１５６番７(坂出駅・八十場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,000円

2017年01月01日に行った香川県坂出市青葉町１１５６番７(香川県坂出市青葉町６−４３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,000円/㎡としました。

香川県坂出市青葉町１１５６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県坂出市青葉町１１５６番７
住居表示青葉町６−４３
価格51,000円/㎡
交通施設、距離坂出、1,100m
地積166㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

真井修氏による調査レポート

不動産鑑定士真井修
価格51,000円/㎡
個別的要因北側接面で、ほぼ標準的で通常の選好下にあると考える。個別的要因に特段な変動はない。
地域要因中心部にも近く交通接近条件は比較的良好であるが、地域の需要は相対的に弱含みである。特段な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測中心部に比較的近い利便性の良い一般住宅地域で今後とも同様に推移すると考える。地価水準は、幅は縮小傾向にあるものの、弱含み乃至下落傾向で推移しているものと思われる。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね既成市街地を中心に市内の住宅地域の圏域。需要者は、圏内居住者を中心に、市内への通勤者も含む。近隣地域は、ほぼ熟成した住宅地域であり、地域内道路の連続性がやや劣るため、宅地開発は低調である。ここ数年来の住宅地供給の推移及び需要推移から地価は幅は縮小するものの概ね弱含み乃至下落傾向に推移している。需要の中心価格帯は、規模等に左右されるが、土地は1，000万円前後程度が需要の中心であると考える。
一般的要因地方経済は回復基調にあるが弱く、少子高齢化から人口減少が続くなか、値頃感が生じつつあるが住宅地需要は回復しているとはいえない。

長尾直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾直樹
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心部にも近く比較的利便性の高い住宅地域であり、弱含み基調ではあるが値頃感から一定の需要はある。
地域要因の将来予測坂出市近郊の比較的利便性の高い住宅地域としてほぼ現状と同様な住環境を維持するが、需要を喚起する要因には乏しく地価水準は下落基調。但し、値頃感を主因として下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね市内中心市街地周辺の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の個人を中心とする。大規模な宅地開発はないが、外延部旧調区等より一定の宅地供給の影響下にある。但し、中心部に近い利便性の高いエリアに対する一定の需要は存在する。需要の中心価格帯は、土地で1，000万円∼1，200万円前後であるものと思料されるが、画地規模による差異もある。
一般的要因当該坂出市域全体としては低調推移、影響度の低下の状況にあるが、全体的な値頃感は生じている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3079483
北緯 133度8512863

参考：該当物件周辺マップ

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香川県坂出市富士見町１丁目３５８７番３２ほか１筆香川県坂出市江尻町字新開４８３番１９香川県坂出市福江町１丁目７５２番１外香川県坂出市林田町字浜西３６２８番２香川県坂出市元町２丁目１６１８番５香川県坂出市元町４丁目１４５０番６外香川県坂出市文京町１丁目３５５６番６香川県坂出市昭和町１丁目１０１０番１外香川県坂出市西大浜南１丁目１４番２０香川県坂出市文京町１丁目３７５３番１１香川県坂出市谷町２丁目４３２４番１３香川県坂出市江尻町字北新開１１５４番７香川県坂出市本町３丁目１７１６番香川県坂出市文京町２丁目１２０４番１４香川県坂出市京町１丁目３７９３番１８外香川県坂出市川津町字東山２２３３番３香川県坂出市福江町１丁目７８８番８香川県坂出市入船町１丁目３２２番７６外香川県綾歌郡宇多津町字長縄手８０２番３

参考：近隣駅の地価相場

坂出駅(地価相場 50,200円/㎡)八十場駅(地価相場 42,450円/㎡)宇多津駅(地価相場 41,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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