熊本県熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７(堀川駅・八景水谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７(熊本県熊本市北区八景水谷２−１−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

熊本県熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７
住居表示八景水谷２−１−２３
価格49,000円/㎡
交通施設、距離八景水谷、290m
地積190㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川毅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士西川毅彦
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。
地域要因当市北区の南端部に位置する。準幹線道路や熊本電鉄線により中心部とのアクセスは良好であるが、街路の幅員により取引水準に高低がみられる。
地域要因の将来予測龍田山麓の平坦地に戸建住宅が密集する地域で、新たな住宅地開発の余地は少ない。4m程度の市道が入組んでおり住宅地に対する需要は少なく、地価水準は相対的に低い。尚、熊本地震の影響は軽微である。
市場の特性同一需給圏は熊本市北部、陸上自衛隊北熊本駐屯地周辺の既存住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認められる。分譲マンション需要はない。街路幅員が総じて狭く、又、やや起伏のある地勢であるために立地条件の違いで取引価格にバラツキがある。既存の住宅地域であるため住宅地の新規供給は限られており、取引価格帯は標準的画地規模で1000万円内外である。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格49,000円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は市北部の丘陵地に形成された住環境が良好な住宅地域。震災後、周辺人口は微減傾向が継続しており、住宅地需要はやや弱含みで推移。
地域要因の将来予測 当該地域は熊本市北部の丘陵地に形成された中規模一般住宅のほか共同住宅等も見られる既成住宅地域。震災後、周辺人口は微減傾向が持続し市場の停滞等もあって住宅地需要はやや弱含んでおり、当分の間現状で推移。
市場の特性 同一需給圏は、八景水谷1∼3丁目、清水亀井、清水東、兎谷地区等、熊本市北部の既成住宅地の圏域である。需要者層は熊本市内に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善による宅地需要が高まる中、人口は概ね横這い傾向で推移していたが、宅地需要は震災後の市場停滞等の影響もあり、やや弱含んでいる。土地は200㎡で1，000万円程度、新築戸建物件は2，500万円程度が市場における中心価格帯である。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8421417
北緯 130度7240064

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

堀川駅(地価相場 49,100円/㎡)八景水谷駅(地価相場 53,100円/㎡)新須屋駅(地価相場 49,100円/㎡)亀井駅(地価相場 53,100円/㎡)須屋駅(地価相場 47,350円/㎡)北熊本駅(地価相場 62,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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