熊本県熊本市北区八景水谷１丁目１１０７番３(堀川駅・新須屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,600円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区八景水谷１丁目１１０７番３(熊本県熊本市北区八景水谷１−１６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,600円/㎡としました。

熊本県熊本市北区八景水谷１丁目１１０７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市北区八景水谷１丁目１１０７番３
住居表示八景水谷１−１６−１３
価格49,600円/㎡
交通施設、距離堀川、200m
地積178㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等の混在する既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格49,600円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因交通利便性は良いものの、道路が狭い街区が多くやや雑然としている。とりわけ高台の住宅地の需要は弱い。
地域要因の将来予測市中心部に比較的近い住宅地域で利便施設も揃っているが、坂や狭隘な街路が多く住宅地としての人気はやや劣る。特段の変動要因はなく、震災の影響も特段認められず、地価はしばらく横ばいと予測する。
市場の特性 同一需給圏は熊本市北部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。県道熊本菊鹿線や国道3号に近く、また熊本電鉄の沿線であるなど交通利便性は高いが、旧来からの狭隘な街路も多く、雑然とした地域が多い。とりわけ立田山北側の丘陵沿いの住宅地は需要が低い。需要の中心となる価格帯は土地で1，000万円前後、新築戸建で4，000万円程度まで。
一般的要因金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

村坂亮氏による調査レポート

不動産鑑定士村坂亮
価格49,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災の被害は相対的に軽微であり、安全性が担保された土地に対しては相応の需要が認められ、地価は横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は熊本市郊外部に位置する一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。震災の被害は相対的に軽微であり、需給は比較的安定しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として熊本市北部に位置する住宅地域と判定した。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30代∼40代の一次取得者層と判断される。低金利政策及び土地の値頃感も相俟って、需給は安定しており、地価は概ね横這い傾向で推移しているものと判断される。需要の中心となる価格帯は土地総額で900万円前後が多いものと判断される。なお、震災の被害は相対的に軽微であったものと判断される。
一般的要因平成28年熊本地震に起因した供給面の正常化と復興需要が相俟って、中期的には徐々に回復傾向に向かうことが期待される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8486995
北緯 130度7234092

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市清水町大字八景水谷字窪１１０７番３熊本県熊本市四方寄町字迫ノ上４８４番熊本県熊本市大窪５丁目９６４番８熊本県熊本市清水町万石５丁目４５７番３熊本県熊本市飛田４丁目２６０番熊本県熊本市北区飛田４丁目２６０番熊本県熊本市北区大窪５丁目９６４番８熊本県熊本市北区清水新地１丁目７０５番３２熊本県熊本市北区飛田３丁目３６６番１外熊本県熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７

参考：近隣駅の地価相場

堀川駅(地価相場 49,100円/㎡)新須屋駅(地価相場 49,100円/㎡)八景水谷駅(地価相場 53,100円/㎡)亀井駅(地価相場 53,100円/㎡)須屋駅(地価相場 47,350円/㎡)三ツ石駅(地価相場 45,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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