熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０(新須屋駅・堀川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,100円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新須屋、2,300m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江口泰史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江口泰史 |
|---|---|
| 価格 | 40,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。 |
| 地域要因 | 開発から相当年数経過した造成団地であり、光の森等の新しい大規模分譲地に比較して陳腐化しており、需要はさほど高くない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道3号北バイパス開通の影響や震災の影響は軽微であり、その他に特段の変動要因も認められず、地価は当面の間、横ばい圏内で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市北部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。開発から約30年経過した造成団地であり、周辺にも同様の団地がある。住環境は良好であるが、光の森等新しい分譲地の方が人気があるため、総じて需要は高くない。新しい住宅地需要の中心となる価格帯は土地で500∼1，000万円前後、新築戸建で3，000万円前後。 |
| 一般的要因 | 金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。 |
中西信久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中西信久 |
|---|---|
| 価格 | 40,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道3号北バイパスの高架下の為、住環境の悪化も見られるが、割安感があり、地価はほぼ横這い傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした既成住宅地域。国道3号北バイパスの高架工事に伴う巨大支柱の建設で環境悪化が見られるものの、周辺地域と比較して割安感があり、今後も地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本市北部の国道387号飛田バイパス及び国道3号背後の飛田、大窪、四方寄、鶴羽田等の住宅地域である。需要の中心は、熊本市北部に居住する一次取得者である。開発後相当年数経過した分譲地であるが、国道3号北バイパスが開通し、周辺部では小規模分譲地も見られる等、需給は比較的安定している。土地は600万∼900万円程度、新築戸建物件は2，800万円前後が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は熊本地震により一時停滞していたが、復興需要の顕在化により回復に転じている。熊本市郊外の住宅地の需給は安定的に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,植林地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度858261 北緯 130度7206195 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県飽託郡北部町鶴羽田字東畑４７８番熊本県飽託郡北部町四方寄字上古閑３２８番２熊本県熊本市四方寄町字葉山１３２番８０熊本県熊本市四方寄町字南原１６５７番１外熊本県熊本市四方寄町字迫ノ上４８４番熊本県熊本市大窪５丁目９６４番８熊本県熊本市鶴羽田町字垣ノ外１０４１番５７熊本県熊本市飛田３丁目３６６番１外熊本県熊本市飛田４丁目２６０番熊本県熊本市北区飛田４丁目２６０番熊本県熊本市北区飛田３丁目３６６番１外熊本県熊本市北区四方寄町字外沖５１３番１熊本県熊本市北区鶴羽田町字垣ノ外１０４１番５７熊本県熊本市北区飛田３丁目３６６番１外
参考：近隣駅の地価相場
新須屋駅(地価相場 49,100円/㎡)堀川駅(地価相場 49,100円/㎡)須屋駅(地価相場 47,350円/㎡)三ツ石駅(地価相場 45,500円/㎡)八景水谷駅(地価相場 53,100円/㎡)西里駅(地価相場 49,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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