地域要因

平坦地で土地区画の整理された地域である。利便性が良く、潜在的な需要は高い地域である。地価水準は下げ止まった地域と考える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、既存住宅地である。比準価格は規範性ある4取引事例より求め実証的価格である。自用目的を主とする建物が支配的な地域であるため、また、土地価格に見合う賃料水準が未成熟なため収益価格が比準価格に比べやや低く求められた。本件では、居住の快適性の観点から比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心商業地の衰退現象に伴い、当該地域も商業地としての需要が低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所等が中心となっており、賃貸物件は営業廃止した店舗、共同住宅等の賃貸に限定され、土地価格に見合う賃料が徴収できず、商事事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当区中南部の地域中心的な商業地で店舗の建替等は散見されるが、大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記のとおり試算価格を求めたが、近隣地域内では店舗や住宅の賃貸物件も見られるものの多くは自社自用であり、賃貸市場が成熟していないため収益価格が低位に導出された。そのため、本件では上記の試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考として調整を行い、また、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向等にも留意して、本件の鑑定評価額を決定した。

地域要因

 郊外の大型店舗等に顧客の足を奪われ旧商店街は閉鎖店舗等も見受けられる。ただマンション用地等の需要が旺盛で地価は横ばい程度となっている。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく、また商業地の取引は少ない。ほぼ現状維持の状態にて推移していくものと予測されマンション需要に対する影響を受けるものと予測される。

価格決定の理由

 商業地域の事例は少ないため事情補正を施した事例も採用せざるを得なかったが、その内3試算値が近似したため比準価格は規範性のある価格であるといえる。一方収益価格は郊外の大型店舗等に客足を奪われ、収益性は低下し収益価格は低位に求められた。そこで本件では比準価格を標準に収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との均衡も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八幡西区郊外寄りの既成住宅地域としては利便性・住環境がやや劣り、高齢化による住宅需要喚起は弱く、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

やや郊外部の既成住宅地域である。新興の戸建住宅団地が増加し発展動向が見られる国道200号西側エリアと比較して、近隣地域は住環境・利便性がやや劣り、地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した八幡西区郊外部の複数事例より査定しており、比準価格は実証的かつ妥当と思料する。収益価格は標準地周辺ではアパート等が散在するが土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、さらに代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、集客力のある商業施設等はなく、旧来からの低層店舗・事業所等が中心で、新規参入は殆ど見受けられない。

地域要因の将来予測

 国道沿いに形成された商業地域であり、土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好転させる特段の要因はなく、下落傾向のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 路線商業地域としての熟成度は高くなく、賃料水準がやや低位なため、収益性を追求して取引価格が決定する状況には至っていない。よって、現実の取引に基づく取引事例から試算し、市場の実態を反映し規範性のある比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等との比較検討のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、需要は依然として軟調で、一般住宅等を含む中古住宅等の総額は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が傾斜地に建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無であり、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が徴収できない。自用目的での取引が中心で、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。