福岡県北九州市八幡西区割子川２丁目３番９(今池駅・永犬丸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
81,100円
2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区割子川２丁目３番９(福岡県北九州市八幡西区割子川２−３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市八幡西区割子川２丁目３番９ |
| 住居表示 | 割子川２−３−９ |
| 価格 | 81,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 黒崎、3,700m |
| 地積 | 678㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 営業所、店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東20.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福山節子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福山節子 |
|---|---|
| 価格 | 81,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道沿いの路線商業地域であるが、集客力のある商業施設等はなく、旧来からの低層店舗・事業所等が中心で、新規参入は殆ど見受けられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いに形成された商業地域であり、土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好転させる特段の要因はなく、下落傾向のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏としては、八幡西区を中心に形成された路線商業地域である。当該近隣地域は、中層マンション・低層事業所等が主たる用途となっており、インターチェンジに近い国道沿いながら車両通行量は多くなく通過地点となっている。以前より新規の需要は低調であったが、駐車場・未利用地も見られ、需要者の中心は地縁を有する事業者と考えられるが、新規参入は殆どなく需要は弱含みで、価格水準も下落傾向を維持して推移している。 |
| 一般的要因 | 景気回復の予兆から、利便性の良い地域の物件の需要は増加傾向。地価水準は若干の下落又は横這い程度で推移。、郊外の新規分譲地の売行きは良好。 |
小野恭嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野恭嗣 |
|---|---|
| 価格 | 81,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いの商業地域である。土地利用では、新規投資物件等もなく特に変動要因はないが、商業地の需要低迷等から地価は依然下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿線の商業地域であり、特段の変化は見受けられず、今後も現状を維持するものと予測する。商業地における不動産市況の回復等はいまだ見られず、今後も地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八幡西区及びその隣接区等の幹線道路沿線の商業地域である。需要者の中心は、中小企業、個人事業主のほか不動産業者や投資家等も考えられる。八幡西区の商業地の需要はJR黒崎駅周辺等未だ回復しておらず、需要は弱く地価は依然として下落傾向にある。商業地の取引価格帯は、用途、規模等にばらつきがあるうえ、取引自体が少ないことから市場での需要の中心となる価格帯は把握できない。 |
| 一般的要因 | 人口は約25万人で微減傾向。高齢化率の増加率は市より高く地域の衰退が懸念される。景気回復の実需への影響は限定的で宅地需要は総じて弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8400234 北緯 130度759255 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
今池駅(地価相場 50,200円/㎡)永犬丸駅(地価相場 48,550円/㎡)三ヶ森駅(地価相場 46,250円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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