地域要因

梅田地区に比較的近い幹線沿いの立地である。商業立地として比較的良好で、投資環境も良好なため、開発素地の需給は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インバウンド増加、開発に伴う商業集積、今後の更なる開発の見通し等から、不動産需要は底堅く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

高層の店舗ビル、事務所ビルが集積する高度商業地で、大阪駅周辺の開発の影響を受け、今後も引き続き発展的に推移していくと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に大型開発が計画されており、商業地としての発展が見込まれる。投資需要は強く店舗賃貸市場は安定しており、地価動向は上昇で推移している。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ歓楽街であり、当面は現状の地域的特性の維持が見込まれる。大阪北小学校・曽根崎幼稚園跡地に大型開発が計画されており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、飲食店舗・レジャー施設等の連担する繁華性の高い歓楽街であるため、収益性を反映した理論価格として重視すべきであるが、地域の特性から長期的な収益予測が不透明なため多大の信頼性をおくことが出来ない。したがって、市場の実態及び両試算価格の特徴を勘案して、比準価格と収益価格とを相互に関連づけ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層マンションも見られる成熟した住宅地域であり、周辺に大型マンション立地も見られるようになってきたことから、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅が多い住宅地域として熟成しており、概ね現状の土地利用のまま推移するものと予測する。地価水準は、僅かに上昇傾向が認められる。

価格決定の理由

比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、当地域の不動産市場の特性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると言わざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で大型マンションの供給が相次いでいるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

店舗兼事務所ビルを中心とする商業地域であり、当面は現状を維持すると考えられるが、周辺地域では近年大型マンションの建設が相次いでおり、住宅用途への移行が進みつつある。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

周辺地区のオフィス需要はやや弱いが、利便性に優れるため、マンション素地としての根強い需要が認められ、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではあるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

梅田地区との位置関係から商的効用の高いエリアにあり、更なる周辺開発等への期待から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域を形成している。梅田駅に程近いため、梅田地区の開発進捗状況に合わせて今後も更なる商業集積・繁華性の高まりが期待され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、対象標準地が存する地域は、空室率は改善傾向にあるものの、事務所賃料は低調であるため、比準価格に比しやや低位に試算された。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。