地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性、ターミナル駅である京橋駅徒歩圏で底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅及び事業所等混在地域であり、周辺には共同住宅も見られるが主として自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性が重視される。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年8月、直線距離で北東約150mの製薬会社跡地に108戸の分譲マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、周辺に残る中小工場や事業所も徐々に戸建住宅や中高層共同住宅に再開発されて行くものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅の他、共同住宅や事業所も見られる地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地域は、一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域にあり、恵まれた交通接近条件を反映し、賃貸マンション等も散見されるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。試算価格の調整に際しては、この地域特性から、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗ビル等が集積する駅前立地の商業地であり、地価は上昇している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、高層の店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR桜ノ宮駅や河川公園に近い住環境にあって地価は緩やかな上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は一部店舗、賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的商業集積度の高い路線商業地域にある。地価は都心部商業地域の傾向を反映し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所や共同住宅が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向は景況を反映してゆるやかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、店舗付共同住宅も存するが商業施設としての賃貸市場は弱含みである。よって、試算価格の調整に際し得は、価格形成上、牽連性を有する周辺商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお幹線道路沿いの事例が少なく比準は4事例の試算となった。

地域要因

小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成している。地域要因について大きな変化はなく、地価は横這い傾向。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅を中心に事務所等も見られる住宅地域であり、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて価格形成の中心は比準価格と認められる。鑑定額は比準価格を中心に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益還元法の適用を断念した。

地域要因

鴫野駅の徒歩圏内の建売住宅地域である。地価は横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、ほぼ現状で推移するものと思われる。地価は横這いの傾向で進むと予測される。

価格決定の理由

当該標準地の近隣地域は、駅徒歩圏の住工混在地域で、取引の中心は、自用目的、居住としたものが支配的であり、収益性よりも、自用目的を中心に価格形成されている。比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており規範性が高い。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は、対象地の規模、間口との関連で経済的な物件の想定が困難で割愛した。

地域要因

区画が整然とした住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多く店舗も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地であり共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。マンション敷地としての利用等、用途の多様性が認められ、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

小売店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として成熟しており、今後も現況のまま推移するものと予測される。地価動向は概ね横ばい傾向が持続されると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎とし、市場の実態を反映している。一方、収益価格は、想定数値の如何で価格が変動する性格を有するが、投資採算性に着目した理論的な価格である。よって、本件においては、市場実態を反映した比準価格を標準とするとともに収益価格を関連付け、価格牽連性を有する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

千林駅から続く千林商店街の出口付近に位置し、商業性は年々低下傾向にあり、地価も下落している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

アーケードのある商店街の西端部分に位置し、空き店舗も見られる商業地域として今後も現況のまま推移するものと予測する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ前年度半期の地価動向及び他の標準地価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

賃貸マンション需要の堅調な路線商業地域である。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた市場性を反映した価格である。収益価格は収益性を反映した理論的価格であるが、想定要素が介在することからやや安定性に欠ける。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鴫野駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

鴫野駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模が小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。最寄駅からやや遠いが、住環境の良好な地域だけに、需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測される。地価動向は、概ね横ばい傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に、共同住宅等の収益物件も見られる地域である。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。