地域要因

中心市街地に近い街区整然とした住宅地域で、一定の品等・利便性のもと地域要因に特段の変動はない。代替性のある供給も多く地価は微減傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主としてアパートも見られる区画整然とした住宅地域として熟成しつつあり、将来的にも現状のまま推移し、競合地域での供給も多いものの、一定の需要のもと地価動向は徐々に横ばいに向かうものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は熟成が進む区画整然とした住宅地域に位置し、下館駅徒歩圏の価格判定の指標となりうる多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺ではアパートも見られるが、対象標準地の規模では自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では、取引事例に基づき実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来の住宅地中心からスクラップアンドビルドにより一般住宅地も見られる地域へ移行も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR水戸線下館駅を中心とする旧来の住宅地、一般住宅地の取引事例を採用したが、標準地の存する地域は駅及び事業所等の接近性より旧来の住宅地の他新たな通勤住宅地も見られつつあり両特性を考慮して求めた比準価格を重視し、賃貸需要は少なく低位となった収益価格を参考とし、地域的特性の類似性もある代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

国道294号沿いの路線商業地域で、通過道路的性格が強くなっており収益性がやや低下。今後もこの傾向が続くものと予測する。地価は、下方硬直性を見せながら横ばいに近づいていくものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等における幹線道路沿いで規範性ある事例収集ができ、対象不動産の市場性を反映した価格が試算された。収益価格は商業中心が国道50号へシフトし、国道294号周辺の賃料負担能力が落ちている為に低位に求められた。周辺は未だ実証的な価格に基づく取引が支配的である事から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも留意して、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

道路の系統連続性がやや劣る古くからの既成住宅地域で、市役所等に近隣し、地価水準は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、道路幅員がやや劣る古くからの既成住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が見受けられ、道路の系統連続性がやや劣る古くからの既成住宅地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、やや古い取引事例等もあるが筑西市の市街化区域の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の商業地域においては集客力に乏しく、空店舗が多く、テナントが長期間不在の状況にあり、地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は下館駅南口の駅前通り沿いの旧来からの商業地域で、閉鎖店舗が多く、今後も衰退傾向が続くものと予測する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ旧来からの商業地で、テナント需要の減少等から、投資目的での市場参加者は少なく、収益価格の信頼性は低い。比準価格は、結城市及び下妻市を含む広範囲の比準となったが、各要因比較等を適切に行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、説得力を有し市場の実態を反映した比準価格を重視しつつも、商業地としての収益性に着目した収益価格を参酌して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模の店舗等が建ち並ぶ既存の駅に近い商業地域である。顧客は他の地域に存している大型量販店等に流出しており、地価は未だ弱含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、下館駅北側に位置する幹線道路沿いの既存の商業地域である。賃貸店舗若しくは賃貸事務所が総じて少ない地域であるため、利回りを重視した取引慣行はあまり見受けられず、自用を目的とした取引が中心である。従って本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、新規の区画整理地等の供給に押され需要はやや弱く地価は下落傾向ではあるが、底値感もある。

地域要因の将来予測

旧市街の熟成した住宅地域として概ね現状維持と予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部に共同住宅等も見られるため、低層アパートの建築を想定し土地残余法により収益価格を試算したものの、旧国道50号より北側に位置する「甲」地区は、居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする地域であることから自己利用目的の取引が中心で地価水準を主導している。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地から検討した価格をも勘案の上、鑑定評価額を決定した。