地域要因

街路条件が劣る古くからの既成住宅地域であり、売物件も多く、地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小川地区の既成市街地内住宅地で価格形成要因に影響する地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域内に存し、標準地の街路条件、周辺賃貸市場の熟成度から経済合理的な賃貸住宅の経営がほぼ困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。本件では自用目的の取引を主とする地域性を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧小川町の中心部に近い幹線沿い商業地域で隣接市の大型SC店との競合により繁華性は停滞傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの集落地域で価格形成に及ぼす地域要因の特段の変動は見られない。外部需要が乏しく地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

県道穴倉玉里線沿いの農家集落地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見られない。土地需要が乏しく地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は県道沿いの農家集落地域で、周辺に賃貸用不動産は見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送った。取引は近隣に生活圏を有する者の実需が中心で、売買事例に基づいた実勢価格を重視した取引がなされている。比準価格は市内及び隣接市の価格水準同位の農家集落地域の事例を採用し試算した。よって、代表標準地との検討を踏まえ市場性を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。景気回復の近隣地価への影響は限定的で弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道背後の空地が残る古い分譲住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見当たらず当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域で、交通接近性が劣ることから収益物件は持家の一時貸しが見られる程度である。借手市場であることから収益価格は低位に試算された。取引は居住の快適性・利便性・経済性を重視した個人の住宅建設目的が多い。比準価格は需給圏内の代替性の高い事例を広域的に採用し試算した。よって、広域的に検討した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、農家住宅地の需要は乏しく、取引も少なく、需要低迷により地価は依然として下落を続けている。

地域要因の将来予測

当該地域は国道背後に位置する旧来の農家住宅地域であり、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。旧来の農家住宅地の需要は乏しく、需給は弱く、地価水準も弱含みにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は国道背後の農家住宅を主とする旧来住宅地域で、地域内においてアパート等の収益物件は皆無で、自用目的での取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、複数の取引事例から所要の補修正を行って得られた実証的で市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部から遠い、県道沿いの農家集落的色彩が強い住宅地域。需給ともに脆弱であり、不動産市場を形成するに至らない状況が続いている。

地域要因の将来予測

県道沿いの集落的色彩が強い住宅地域であり、特段の要因変動は認められないことから、当面は現環境を維持するものと予測する。地元関係者間の取引が中心であり、地価下落傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域は県道小川鉾田線沿いの農家集落地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないことから収益還元法非適用となったため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、比準価格試算の過程において行った各種補修正はいずれも適切であり、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮し、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。